Cosa succede in un'assemblea di condominio quando c'è da trovare un accordo per una spesa straordinaria? Se vivi in un condominio di una o più palazzine piuttosto vecchiotte, non puoi non sapere di cosa sto parlando...
Se stai cercando soluzioni a: discussioni tra condomini, liti furibonde per l'approvazione del bilancio, screzi con l'amministratore, diritti di proprietà e a tutto ciò che mette a dura prova l'armonia e la cordiale convivenza dei condòmini, questo non è l'articolo che fa per te.
Ci concentreremo invece su cosa è necessario fare per procedere con i lavori di ristrutturazione e di riqualificazione energetica in un condominio sulla base delle domande che più spesso mi vengono rivolte quando sono chiamata a dare un parere in un'assemblea condominiale.
Spesso i condòmini (o meglio, alcuni di loro) ritengono superflue certe spese, non necessarie in quanto non obbligatorie. In molti casi si pensa che l'amministratore stia facendo pressione per un'utilità personale, per ricavare una percentuale dall'attività svolta per i lavori straordinari.
Se sei tra quelli che ritengono che una palazzina debba essere solo ritinteggiata di tanto in tanto, e che non si possono spendere soldi per opere di ristrutturazione e soprattutto di riqualificazione energetica dell'edificio, continua a leggere.
Forse cambierai idea... e alla fine ti darò anche una buona notizia!
1. I lavori di manutenzione straordinaria in un condominio sono tutti obbligatori?
I lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni di un condominio possiamo dividerli in due categorie: lavori obbligatori urgenti e lavori non obbligatori ma necessari.
Fanno parte dei lavori obbligatori urgenti quelli che incidono sulla salute e sulla sicurezza non solo di chi vive nell’edificio, ma anche di chiunque altro possa trarne uno svantaggio. Si pensi ad esempio ad un passante che viene colpito da un coppo di un tetto pericolante.
In casi come questi sussiste una responsabilità civile e penale, che spesso ricade anche sull'amministratore, nel non eseguire i lavori di adeguamento alla normativa. Messa a norma dell’impianto elettrico, distacchi di intonaco dalla facciata, marciapiedi dissestati o caldaie fuori norma rientrano in questa categoria ed è quindi urgente oltre che obbligatorio eseguire questi interventi.
Sono urgenti, anche se non comportano responsabilità penali, anche lavori di ripristino di mezzi, impianti o strutture, di utilità di tutto l'edificio, a seguito di un danneggiamento. Si pensi ad un problema all'ascensore o ad un danneggiamento dell'autoclave in seguito ad un black-out elettrico.
Rientrano tra i lavori non obbligatori ma necessari, invece, tutte le opere di adeguamento e risanamento dell’edificio al fine di apportare migliorie alle strutture e agli impianti, e renderlo più abitabile e confortevole, oltre che diminuire i consumi energetici e conseguentemente diminuire l'esborso di denaro per la gestione da parte di tutti gli inquilini.
Alcuni esempi sono: isolamento della copertura, isolamento delle pareti e sostituzione dei serramenti, contabilizzazione del calore, installazione di valvole termostatiche. Anche l'acquisto di una caldaia a condensazione, ad esempio, in sostituzione di una tradizionale e meno efficiente, non è una spesa obbligatoria, ma spesso è utile e vantaggiosa.
2. Perché dovrei spendere soldi per fare lavori di manutenzione straordinaria non obbligatori sul condominio?
A nessuno piace buttare via i soldi, soprattutto di questi tempi. Questa è una delle poche certezze. Ma ti dirò di più. Se sei proprietario di un appartamento, hai un capitale immobilizzato che puoi decidere di rivalutare o svalutare completamente. Come? Proprio attraverso una corretta manutenzione di tutto lo stabile, adeguandolo non solo alle normative, ma contribuendo con tutti gli altri proprietari al decoro e all'abbellimento dello stesso.
L'esborso di denaro che sostieni oggi devi vederlo come un investimento. Se la palazzina in cui si trova il tuo appartamento è stata costruita più di 30 anni fa, è ora di fare qualcosa. Le tecnologie costruttive dell'epoca, gli impianti e molte finiture avranno certamente la necessità di essere sostituite o essere migliorate con tecnologie più moderne e più attente ai consumi.
Tieni presente che alcune normative europee renderanno a breve obbligatori certi tipi di interventi anche in materia di consumi energetici degli edifici. Per la contabilizzazione del calore, ad esempio, la normativa europea rende obbligatorio entro il 31 dicembre 2016 che ogni unità immobiliare, parte di un condominio o di un edificio polifunzionale servito da teleriscaldamento o da impianto termico centralizzato, si doti di contatori individuali che misurino il consumo di calore e di acqua calda.
In generale la Direttiva Europea 2012/27/UE, già entrata in vigore alla fine del dicembre 2012, si prefigge il raggiungimento di alcuni obiettivi di risparmio energetico entro il 2020. In molti condomini obsoleti sarà obbligatorio intervenire sugli impianti e sulle strutture. Meglio quindi programmare per tempo il lavoro.
3. Chi decide quando intervenire e come intervenire sulla manutenzione straordinaria del condominio?
Il potere dell’amministratore di ordinare lavori straordinari è limitato ai casi in cui gli stessi rivestano il carattere d’urgenza (art. 1135, secondo comma, c.c.). È dunque sempre l'assemblea che deve stabilire cosa fare e come procedere. Ma tutti i condòmini conoscono la materia? Quasi sempre anche l'amministratore conosce solo marginalmente la priorità degli interventi, anche perché ogni edificio ha la sua “storia”, la sua “salute” e richiede quindi un intervento mirato. Non puoi somministrare la stessa dieta a tutti i pazienti indistintamente.
Non puoi intervenire, dunque, su tutti gli edifici nello stesso modo.
Il mio consiglio è quello di:
- far partecipare sempre un esperto ad una di queste assemblee condominiali, in modo da poter evadere tutte le domande e fare chiarezza
- procedere ad un'analisi e ad una valutazione di tutti gli interventi, a prescindere se poi si porteranno a termine o se si deciderà di farli tutti
So perfettamente che stai pensando: "chiamare un tecnico per una diagnosi energetica... sono soldi buttati". Ma ti sbagli. Il perché te lo spiego al punto successivo.
4. Lo stabile è vecchio, sono già previsti alcuni lavori, altri li faremo il prossimo anno o forse più in là con il tempo. È conveniente procedere così?
Non è affatto conveniente procedere senza una pianificazione di interventi e di budget di spesa. Né tantomeno è intelligente pensare che i lavori fatti oggi siano indipendenti da quelli che faremo domani.
Non puoi pensare che in un condominio si possa intervenire con una serie di rattoppi e ottenere un vestito sartoriale dignitoso!
Sulla base di una diagnosi energetica e di un'analisi di tutti i nodi cruciali dello stabile è possibile fare un programma dei lavori da eseguire. Poi gli interventi possono anche essere suddivisi nel tempo, ma vanno individuate le priorità dei lavori e soprattutto l'allocazione del budget di spesa.
Ti faccio un esempio che spiega perfettamente questo concetto.
Consideriamo la sostituzione della caldaia e l'isolamento dell’involucro esterno: in generale non ha senso fare il primo intervento e poi pianificare il secondo. L’esecuzione di un cappotto termico per l’isolamento delle pareti perimetrali e del tetto fa si che l’edificio sia meno energivoro, cioè che serva meno combustibile per riscaldarlo e meno energia elettrica per raffreddarlo.
Se in quello stesso edificio mi trovo a dover cambiare la caldaia, ha più senso cambiarla dopo aver migliorato l’involucro, perché potrò installarne una di potenza inferiore: mi costa di meno e consuma di meno!
A questo punto ti dovresti chiedere anche:
- meglio intervenire sull'isolamento del tetto o sulla sostituzione degli infissi?
- meglio istallare dei pannelli fotovoltaici o il solare termico?
- investo meglio i miei soldi in un determinato modo o in un altro?
Ma tu e i tuoi coinquilini siete in grado di rispondere, oltre che qualitativamente, anche quantitativamente? Ossia, sapete come ottenere il giusto compromesso tra i vari interventi?
5. Non tutti i proprietari hanno la disponibilità economica: non è facile per tutti affrontare il pagamento di grosse somme, da versare in tempi brevi. È possibile finanziare i lavori condominiali?
Alla fine della fiera, diciamoci la verità, chiunque vorrebbe abitare in una casa migliore e più bella. È inutile che ci prendiamo in giro. Non esiste persona al mondo, che potendo scegliere, preferirebbe abitare in uno stabile fatiscente, umido, freddo e con tutti i problemi che una costruzione con oltre 30 anni può avere (in realtà ci sono edifici con oltre 50 anni che non hanno ancora ricevuto un minimo di manutenzione!).
Il problema principale, dunque, è che le persone spesso non hanno i soldi per sostenere l'intervento di risanamento.
Ma finalmente posso darti una buona notizia.
L'intervento di riqualificazione energetica può essere finanziato a costi praticamente nulli!
La maggior parte dei proprietari di case, ma spesso anche molti amministratori di condominio, non sa che esistono anche validi strumenti per finanziare un progetto di risanamento energetico.
Le ESCO (Energy Service Company) sono società che effettuano interventi finalizzati a migliorare l'efficienza energetica, assumendo su di sé il rischio dell'iniziativa e liberando il cliente finale da ogni onere organizzativo e di investimento. I risparmi economici ottenuti vengono condivisi fra la ESCO ed il Cliente finale (condominio) con diverse tipologie di accordo commerciale.
In pratica alla fine del lavoro di riqualificazione energetica, la differenza tra la bolletta energetica prima e dopo l'intervento migliorativo, spetta alla ESCO in toto o pro-quota fino alla fine del periodo di contratto previsto.
Ma esistono anche società finanziarie che hanno messo a punto innovativi strumenti finanziari pensati in partnership con importanti Istituti di Credito che consentono ai condomìni che necessitano di interventi di manutenzione straordinaria di ottenere finanziamenti fino a 5-8 anni, anche a tasso zero per il condominio e le famiglie, e nessuna garanzia fidejussoria.
Ora, osserva una cosa importante. Se una società privata è disposta a mettere dei soldi su un condominio (in cui nessun suo socio risiede), vuol dire che compiere un'operazione di risanamento energetico è un vero e proprio investimento! C'è un profitto, c'è un ritorno di denaro.
Il tuo vantaggio è quello di poter usufruire dei benefici a costo zero. Non poco!
Se sei un condòmino e il tuo condominio ha in previsione degli interventi di riqualificazione/ristrutturazione comunica questa opportunità al tuo amministratore, e fammi contattare ai recapiti indicati.
In conclusione...
Ciò che deve rimanerti in mente alla fine di questa chiacchierata è che devi consultare un esperto di efficientamento energetico se vuoi ottenere risultati validi e duraturi per il tuo condominio, se vuoi sapere come ottenere un finanziamento su tutta l'operazione a costo zero e soprattutto se non vuoi che il tuo capitale immobilizzato (la tua casa) diventi in brevissimo tempo qualcosa che non vale più niente.
Ora, se stai pensando che tu sei solo uno tra tutti i condòmini che devono prima capire l'utilità di un intervento e poi convincersene che “è cosa buona e giusta”, fai una cosa semplice:
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Poi deciderete insieme. Non serve litigare nelle assemblee di condominio. In realtà l'obiettivo di tutti è proprio quello di ottenere un condominio migliore.
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