Ivan Konstantinovič Ajvazovskij, Nave nel mare in tempesta (1858)In realtà ero indecisa se titolare questo articolo: "Perché la consulenza di un tecnico esperto può evitarti di navigare in un mare di guai" quando decidi di acquistare un immobile datato da risistemare.

Ho scritto già sull'argomento, riportando in particolare due esperienze dirette e concrete. Ho evidenziato che tutto quello che l'acquirente vorrà realizzare deve essere necessariamente verificato prima. Ad esempio se ci possono essere necessità di chiedere permessi a vicini o al comune, se ci sono particolari vincoli o servitù, ecc.  

Prima del rogito, ma dopo che la proposta è stata già controfirmata (quindi il contratto preliminare è perfezionato), le rogne sono in agguato. 

Dopo il rogito almeno una serie di problematiche (legali) dovrebbero già essere state superate (si presume che il notaio abbia fatto tutti i controlli del caso), mentre possono essere davvero ostici da superare gli impedimenti relativi a permessi di costruire, ampliamenti, distanze dai confini, vincoli di ogni sorta, discussioni con l'ufficio tecnico del comune.

Se vuoi intraprendere questa via, che può darti davvero molti risultati con un buon investimento, devi conoscere cosa stai facendo.

In questo articolo ti parlerò di due ostacoli insidiosi e spesso nascosti tra le "maglie" della burocrazia, trascurati dall'80% degli acquirenti di immobili

 

Legittimità urbanistica degli immobili vecchi (soprattutto i cosiddetti ante ’67)

Spesso si fa un po’ di confusione quando si deve comprare un edificio molto vecchio, perché si ritiene (e spesso si sente dire anche da persone del settore) che non serva alcun documento provante la regolarità della costruzione dell’immobile da parte del venditore, tipo concessione o licenza edilizia.

In effetti un edificio costruito prima della data del 1/9/1967, data di riferimento della famosa Legge Ponte, con la quale si stabiliva che

 

“Chiunque intenda nell'ambito del territorio comunale eseguire nuove costruzioni, ampliare, modificare o demolire quelle esistenti ovvero procedere all'esecuzione di opere di urbanizzazione del terreno, deve chiedere apposita licenza al sindaco” (art. 10 L. 765/67)

 

spesso non è corredato di alcuna licenza edilizia o concessione edilizia.

Questo ha fatto si che si fraintendesse un concetto molto importante. Prima del 1967 poteva esistere, fuori dal centro storico, un edificio privo di titolo abilitativo, perché la precedente Legge Urbanistica del 1942 n.1150 imponeva titolo abilitativo solo per il Centro Abitato, riferendosi a quel tempo al Centro Storico, cosiddetta Zona A del PRG.

Questo non significa però che ogni immobile costruito prima di quella data sia vendibile senza alcun titolo. La legittimità urbanistica va comunque garantita, a scanso di equivoci, perché lo impone la legge.

 

Ma se non esiste una concessione, com’è possibile dimostrare la legittimità dell’immobile, cioè che non è stato costruito abusivamente, in un secondo momento e senza alcun titolo? Come posso escludere di comprare un immobile non abusivo?

 

Vanno interrogati all’occorrenza gli archivi comunali e le mappe dei vecchi piani regolatori. Per la città di Padova, ad esempio, possiamo andare ad interrogare il primo piano regolatore (cosiddetto di Piccinato) che riporta la data del 1956, ben prima quindi del 1967.

Inoltre un edificio costruito ed abitato, sarà stato comunque registrato anche al catasto. Quindi anche mancando una presenza dell’edificio su mappa storica, lo dovremmo comunque ritrovare al catasto storico con data precedente all'1/9/1967.

 

Verifiche urbanistiche e di conformità edilizia

Tali verifiche vanno fatte sempre e comunque, per verificare che tutti i documenti relativi all’abitazione che si va a comprare siano effettivamente a posto. Succede che a volte si dia per scontato che se il catastale è aggiornato rispetto allo stato di fatto che ci troviamo di fronte (art. 19, comma 14, D.L. n.78/10, convertito con modificazioni dalla L. n. 122/10), allora la documentazione sia a posto.

Ma è necessario ricordarsi sempre che il tecnico che redige la pianta catastale, anche se l’aggiornamento è fatto di recente per cui non si dubita della precisione con cui è redatto, è tenuto soltanto a registrare quello che vede costruito. Non è tenuto a fare verifiche sulla legittimità urbanistica.

Più l’immobile è datato, più è probabile che sia stato più volte rimaneggiato o ristrutturato, ma anche più volte oggetto di compravendite, successioni o altro.

Se non si fanno delle accurate verifiche anche dal punto di vista notarile si rischia di non indagare la situazione a fondo e portare alla luce dei fatti che potrebbero influenzare il buon proseguimento della compravendita.

In altri casi, l'immobile è perfettamente rogitabile, salvo il fatto di scoprire poi che a causa di certi vincoli urbanistici non è possibile apportare certi tipi di modifiche al fabbricato.

Questo anche se l'immobile è stato precedentemente condonato, perché una modifica richiede sempre che il nuovo stato di fatto rispetti tutti i criteri della normativa vigente.

 

Devi inoltre sapere che i fabbricati condonati, per i quali è già stata rilasciata anche “concessione a sanatoria”, possono essere comunque demoliti a seguito di denuncia della proprietà confinante. È il caso di un edificio che non rispetta la distanza dal confine prescritta dalle norme.

 

Quanto sopra può accadere poiché tutte le Concessioni, incluse quelle a sanatoria, vengono rilasciate dal Comune facendo salvi i diritti di terzi.

 

Ma se si corrono così tanti rischi, perché conviene comprare un immobile vecchio da ristrutturare?

Premesso che non è sempre conveniente acquistare un immobile vecchio, in molti casi si può fare davvero un buon affare, oltre al fatto di poter realizzare qualcosa di personalizzato in una zona prescelta, che sia centro storico o campagna.

Purtroppo capita spesso che vecchi fabbricati non abbiano “allineate” le planimetrie catastali e lo stato di fatto, o che manchino diversi documenti o abbiano parti dello stesso abusive. 

 

In molti casi i proprietari sono disposti a vendere ad un prezzo molto inferiore a quello di mercato proprio per togliersi la “rogna” di dosso.

 

Da un lato, allora, è necessario capire se questi problemi sono risolvibili, in modo da poterne trarre un vantaggio economico dalla ristrutturazione. Dall'altro, invece, è necessario sapere se l'immobile che si sta acquistando ha qualche problema, se ne è stato tenuto conto in fase di prezzo, se chi vende è furbo o semplicemente anche lui ignorava il problema.

In ogni caso, il vantaggio (anche economico) è nel conoscere i problemi prima di firmare sulla linea tratteggiata. Ad accordo fatto, soprattutto con i classici prestampati delle agenzie immobiliari, non si può più tornare indietro.

Se non lo hai già letto, ti consiglio di dare un'occhiata a questo articolo in cui racconto di due situazioni che sono capitate a due mie clienti.

 

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Leggi anche questo articolo correlato:

Comprare casa da ristrutturare: come evitare errori di valutazione e fregature --->

 

 

 

Commenti   

0 # Marco 2016-08-02 11:10
Salve Architetto,
siamo interessati all'acquisto di una casa indipendente anni 50. le altezze sono 2,60m.
la nostra intenzione sarebbe di ristrutturare modificando anche la disposizione di alcuni ambienti (spostando pareti non portanti)
la sua frase:
"perché una modifica richiede sempre che il nuovo stato di fatto rispetti tutti i criteri della normativa vigente"
mi fa pensare che dopo la ristrutturazione, con altezze inferiori ai 2,70m attuali, potrebbero esserci problemi ad ottenere abitabilità. o sbaglio?

grazie, a presto
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0 # Laura Coppo 2016-08-04 11:38
Salve Marco,

prima di spostare muri e fare operazioni che modificano gli ambienti vanno fatti gli opportuni accertamenti in comune. Non si tratta solo delle altezze (che potrebbero anche non essere un problema nel suo caso) ma di regolarità edilizia e di corretto svolgimento dei lavori, secondo legge.

Saluti Laura
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+1 # Enrico Antonello 2016-03-01 10:53
Buongiorno architetto.
Sto vendendo un immobile ereditato e vorrei che tutto fosse in regola.
Non avendo trovato documenti se non una pianta depositata nell'80 all'ufficio catastale, come faccio a sepere se il bagno dell'immobile sia stato condonato (visto che dovrebbe essere stato costruito successivamente all'edificio? Chi ha queste informazioni? Se mi rivolgo all'ufficio tecnico del comune rischio di impelagarmi in una pratica infinita?
Grazie
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-1 # Laura Coppo 2016-03-04 09:59
Esatto Enrico,
ufficio tecnico. Se non è un addetto ai lavori, il rischio è proprio quello... :-)
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