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Categoria: Mercato Immobiliare

D. Bresolin - Casa diroccata, Museo d'Arte Moderna Ca' Pesaro VeneziaSe non devi comprare casa e se sei tra coloro che vogliono “la pappa pronta in tavola”, quindi una casa nuova senza sapere se ciò che stai pagando in effetti ti darà i benefici richiesti, questo articolo non fa per te. Evita di leggerlo.

Potrai sfruttare certamente meglio i prossimi 5 minuti. Invece continua a leggere se...

Qualcuno è portato a pensare che farsi affiancare da un tecnico esperto in una delle situazioni qui sopra riportate sia solo uno spreco di denaro. Lo pensi anche tu?

 

 

Un esempio di compravendita che fortunatamente non si è conclusa

Particolare del tetto da ristrutturareSono stata chiamata a fare le opportune verifiche per la successiva progettazione di una porzione di bifamiliare da ristrutturare completamente e riqualificare energeticamente, prima ancora che venisse sottoscritto l'atto preliminare.

In vendita come "da ristrutturare" ad un buon prezzo, la struttura in muratura a due teste era compromessa a livello statico: la porzione di edificio in vendita si componeva di due parti accostate, la prima risalente agli anni '30, la seconda costruita addossata alla prima, si stima intorno agli anni '50. L'altra porzione era stata già risistemata (pur non avendo risolto tutte le problematiche...).

Le fondazioni in muratura erano completamente esposte alle intemperie da diversi anni, per cui avrebbero richiesto un intervento di consolidamento tramite iniezioni di resine epossidiche; la struttura intera era interessata da fenomeni di dissesto dei mattoni e di disallineamento.

In parole povere era necessaria una “demolizione con fedele ricostruzione”, per sfruttare al massimo la cubatura disponibile (245 mq), superiore a quella concedibile in caso di nuova costruzione (168mq).

Parte della proprietà da acquistare sconfina nel giardino del vicinoImpossibile però fare i lavori di ristrutturazione senza coinvolgere parzialmente il vicino, che ha l’abitazione adiacente (bifamiliare accostata, con un muro portante in comune). Particolarità: parte del fabbricato del cliente che stava acquistando sconfinava nel giardino del vicino, come puoi vedere in figura.

Abbiamo provato a richiedere ai proprietari dell'abitazione attigua le autorizzazioni per poter accedere alla loro proprietà e l’autorizzazione ad una piccola sopraelevazione per riallineare il tetto, in modo da migliorare l'efficienza dell'involucro e l’estetica dell’abitazione portando il tetto ad un'unica falda, senza alcun tipo di conseguenza per loro.

Abbiamo ottenuto solo risposte negative a meno di contropartite economiche troppo onerose.

Alla fine il cliente, su mio consiglio, ha rinunciato all'acquisto, evitando però una marea di rogne probabilmente non risolvibili senza sottostare alle irragionevoli richieste del confinante.

Nota che in questo caso il venditore era in regola su tutto. Tra l'altro anche un'ottima persona. Ma per realizzare una ristrutturazione ottimale, serviva anche un accordo ben più complicato con il vicino.

 

Se l'acquirente avesse firmato subito, allettato dal buon prezzo, nella convinzione che poi avrebbe potuto procedere al risanamento, avrebbe perso una somma molta elevata per ritrovarsi in mano nulla!

 

Allora, pensi sia davvero così inutile farsi affiancare da un tecnico esperto?

 

 

Un esempio di trattativa andata a buon fine, malgrado i molti problemi

Ho affiancato una cliente per l'acquisto di un'abitazione del 1939 da ristrutturare e riqualificare energeticamente, in vendita in un quartiere residenziale e ben servito a ridosso del centro città di Padova. Edificabilità totale del lotto: 640 mc.

L’immobile è stato oggetto di diversi atti fino al 2012, quindi di primo acchito sarebbe stato ovvio pensare che l’immobile fosse “con le carte in regola”, avendo passato anche l'esame del D.L. n.78/10 (conformità tra planimetrie e stato di fatto).

Invece da ricerche svolte presso l’ufficio tecnico e l’archivio storico, è emerso che se è palese che non esiste alcun dubbio sull’abitazione, di cui esiste la pianta catastale del 1939, risulta non verificabile la data certa di costruzione di un garage annesso all’abitazione. Eppure era stato compravenduto di recente!

Il fatto di aver dichiarato che abitazione e annessi fossero ante 1967 ha tratto in inganno, evidentemente, anche il notaio che aveva stipulato gli atti precedenti, perché di fatto non c'era prova dell’esistenza del garage né nel 1939, né nelle mappe storiche urbanistiche a disposizione prima del 1967.

Quindi?

Involontariamente si è compravenduto o succeduto un edificio abusivo, fino ad oggi…

Fortunatamente, anche grazie all'aiuto del mio notaio di fiducia, abbiamo capito prima di firmare che non potendo disporre più del garage (per giunta a confine), non era possibile basare il progetto sulla cubatura potenziale dichiarata dal venditore.

Si è allora convenuto un prezzo diverso, più basso, e fortunatamente ho potuto prospettare una diversa allocazione degli ambienti, anche se in un edificio ridimensionato, alla cliente, che ha accettato e apprezzato.

La cosa in realtà è stata ancora più delicata, perché è emersa una donazione nei precedenti trasferimenti di proprietà. L'immobile era di fatto assolutamente vendibile, ma le banche non vedono mai di buon occhio le donazioni, ed essendoci la necessità di un mutuo per la ristrutturazione, la firma senza un'opportuna precauzione (clausola sospensiva) avrebbe messo in pericolo l'acquirente.

Certamente l'agenzia che intermediava non ha mai segnalato alcun problema alla mia cliente.

Se la mia cliente non avesse avuto piena consapevolezza dei problemi, come avrebbe potuto tutelarsi in fase di acquisto? Invece, grazie all'intervento del mio staff, abbiamo studiato insieme delle soluzioni alternative, che hanno comunque soddisfatto le aspettative della mia cliente, e questo ben prima di rischiare di iniziare un cantiere e trovarsi poi bloccati, temporaneamente o definitivamente.

Pensi ancora che siano soldi buttati quelli di un tecnico che ti affianca e ti guida nella scelta?

 

 

Perché rivolgersi ad un architetto consulente CasaClima che ti assista fin dalla fase di acquisto

Posto che è dovere innanzitutto di chi vende rivolgersi ad un tecnico e far predisporre tutta la documentazione, nel caso provvedere ad integrarla quanto prima, in modo da essere assolutamente in regola da un punto di vista urbanistico e legale, per l'acquirente è fondamentale che ci sia un tecnico esperto che possa:

Insomma, è lecito che tu possa pensare che è solo mio interesse convincerti che un tecnico ti serva sin da subito. In realtà l'interesse deve essere molto più il tuo, considerando le cifre che puoi perdere per non fare le cose fatte bene, nella speranza di risparmiare spiccioli.

Ti dirò di più. Per queste cose non ti basta il solo geometra che vada a fare i controlli negli uffici comunali. Hai bisogno, se vuoi ottenere una casa a basso consumo a partire da un rudere, di un progettista esperto in riqualificazione energetica e di uno staff di professionisti che possono fare le opportune verifiche per ogni cosa.  

Puoi continuare ad avere dubbi a riguardo, è più che lecito, ma è solo nel tuo interesse

 

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