D. Bresolin - Casa diroccata, Museo d'Arte Moderna Ca' Pesaro VeneziaSe non devi comprare casa e se sei tra coloro che vogliono “la pappa pronta in tavola”, quindi una casa nuova senza sapere se ciò che stai pagando in effetti ti darà i benefici richiesti, questo articolo non fa per te. Evita di leggerlo.

Potrai sfruttare certamente meglio i prossimi 5 minuti. Invece continua a leggere se...

  • stai cercando una casa da personalizzare come vuoi tu
  • vuoi comprare una casa completamente da ristrutture e riqualificare energeticamente
  • ricerchi un immobile vecchio con ampi spazi, volendo spendere poco sulla struttura esistente ma investendo per lo più sul fatto di voler dare nuovo valore con i lavori di ristrutturazione
  • vuoi sapere come viene progettata e realizzata la tua casa, potendola vedere passo passo durante le fasi di costruzione.

Qualcuno è portato a pensare che farsi affiancare da un tecnico esperto in una delle situazioni qui sopra riportate sia solo uno spreco di denaro. Lo pensi anche tu?

 

 

Un esempio di compravendita che fortunatamente non si è conclusa

Particolare del tetto da ristrutturareSono stata chiamata a fare le opportune verifiche per la successiva progettazione di una porzione di bifamiliare da ristrutturare completamente e riqualificare energeticamente, prima ancora che venisse sottoscritto l'atto preliminare.

In vendita come "da ristrutturare" ad un buon prezzo, la struttura in muratura a due teste era compromessa a livello statico: la porzione di edificio in vendita si componeva di due parti accostate, la prima risalente agli anni '30, la seconda costruita addossata alla prima, si stima intorno agli anni '50. L'altra porzione era stata già risistemata (pur non avendo risolto tutte le problematiche...).

Le fondazioni in muratura erano completamente esposte alle intemperie da diversi anni, per cui avrebbero richiesto un intervento di consolidamento tramite iniezioni di resine epossidiche; la struttura intera era interessata da fenomeni di dissesto dei mattoni e di disallineamento.

In parole povere era necessaria una “demolizione con fedele ricostruzione”, per sfruttare al massimo la cubatura disponibile (245 mq), superiore a quella concedibile in caso di nuova costruzione (168mq).

Parte della proprietà da acquistare sconfina nel giardino del vicinoImpossibile però fare i lavori di ristrutturazione senza coinvolgere parzialmente il vicino, che ha l’abitazione adiacente (bifamiliare accostata, con un muro portante in comune). Particolarità: parte del fabbricato del cliente che stava acquistando sconfinava nel giardino del vicino, come puoi vedere in figura.

Abbiamo provato a richiedere ai proprietari dell'abitazione attigua le autorizzazioni per poter accedere alla loro proprietà e l’autorizzazione ad una piccola sopraelevazione per riallineare il tetto, in modo da migliorare l'efficienza dell'involucro e l’estetica dell’abitazione portando il tetto ad un'unica falda, senza alcun tipo di conseguenza per loro.

Abbiamo ottenuto solo risposte negative a meno di contropartite economiche troppo onerose.

Alla fine il cliente, su mio consiglio, ha rinunciato all'acquisto, evitando però una marea di rogne probabilmente non risolvibili senza sottostare alle irragionevoli richieste del confinante.

Nota che in questo caso il venditore era in regola su tutto. Tra l'altro anche un'ottima persona. Ma per realizzare una ristrutturazione ottimale, serviva anche un accordo ben più complicato con il vicino.

 

Se l'acquirente avesse firmato subito, allettato dal buon prezzo, nella convinzione che poi avrebbe potuto procedere al risanamento, avrebbe perso una somma molta elevata per ritrovarsi in mano nulla!

 

Allora, pensi sia davvero così inutile farsi affiancare da un tecnico esperto?

 

 

Un esempio di trattativa andata a buon fine, malgrado i molti problemi

Ho affiancato una cliente per l'acquisto di un'abitazione del 1939 da ristrutturare e riqualificare energeticamente, in vendita in un quartiere residenziale e ben servito a ridosso del centro città di Padova. Edificabilità totale del lotto: 640 mc.

L’immobile è stato oggetto di diversi atti fino al 2012, quindi di primo acchito sarebbe stato ovvio pensare che l’immobile fosse “con le carte in regola”, avendo passato anche l'esame del D.L. n.78/10 (conformità tra planimetrie e stato di fatto).

Invece da ricerche svolte presso l’ufficio tecnico e l’archivio storico, è emerso che se è palese che non esiste alcun dubbio sull’abitazione, di cui esiste la pianta catastale del 1939, risulta non verificabile la data certa di costruzione di un garage annesso all’abitazione. Eppure era stato compravenduto di recente!

Il fatto di aver dichiarato che abitazione e annessi fossero ante 1967 ha tratto in inganno, evidentemente, anche il notaio che aveva stipulato gli atti precedenti, perché di fatto non c'era prova dell’esistenza del garage né nel 1939, né nelle mappe storiche urbanistiche a disposizione prima del 1967.

Quindi?

Involontariamente si è compravenduto o succeduto un edificio abusivo, fino ad oggi…

Fortunatamente, anche grazie all'aiuto del mio notaio di fiducia, abbiamo capito prima di firmare che non potendo disporre più del garage (per giunta a confine), non era possibile basare il progetto sulla cubatura potenziale dichiarata dal venditore.

Si è allora convenuto un prezzo diverso, più basso, e fortunatamente ho potuto prospettare una diversa allocazione degli ambienti, anche se in un edificio ridimensionato, alla cliente, che ha accettato e apprezzato.

La cosa in realtà è stata ancora più delicata, perché è emersa una donazione nei precedenti trasferimenti di proprietà. L'immobile era di fatto assolutamente vendibile, ma le banche non vedono mai di buon occhio le donazioni, ed essendoci la necessità di un mutuo per la ristrutturazione, la firma senza un'opportuna precauzione (clausola sospensiva) avrebbe messo in pericolo l'acquirente.

Certamente l'agenzia che intermediava non ha mai segnalato alcun problema alla mia cliente.

Se la mia cliente non avesse avuto piena consapevolezza dei problemi, come avrebbe potuto tutelarsi in fase di acquisto? Invece, grazie all'intervento del mio staff, abbiamo studiato insieme delle soluzioni alternative, che hanno comunque soddisfatto le aspettative della mia cliente, e questo ben prima di rischiare di iniziare un cantiere e trovarsi poi bloccati, temporaneamente o definitivamente.

Pensi ancora che siano soldi buttati quelli di un tecnico che ti affianca e ti guida nella scelta?

 

 

Perché rivolgersi ad un architetto consulente CasaClima che ti assista fin dalla fase di acquisto

Posto che è dovere innanzitutto di chi vende rivolgersi ad un tecnico e far predisporre tutta la documentazione, nel caso provvedere ad integrarla quanto prima, in modo da essere assolutamente in regola da un punto di vista urbanistico e legale, per l'acquirente è fondamentale che ci sia un tecnico esperto che possa:

  • Controllare e verificare la documentazione prodotta dal tecnico del venditore. Poiché in Italia 99 volte su 100 tale documentazione è incompleta se non inesistente, il professionista dovrà procedere alla verifica della consistenza dell'immobile in vendita, alla verifica della corrispondenza tra il progetto agli atti del Comune e lo stato di fatto, alla possibilità di richiedere sanatoria delle difformità eventualmente riscontrate nelle indagini (o a demolizione degli abusi), alle verifiche catastali, all'accertamento di eventuali diritti di prelazione, alla valutazione dell'immobile. Se aspetti che tutto ciò lo faccia l'agenzia immobiliare per te... sei un inguaribile ottimista!
  • Effettuare verifiche sul venditore e su eventuali pregiudizievoli (preferibile il supporto di un notaio)
  • Valutare tutte le spese di ristrutturazione e riqualificazione energetica. Spesso le suddette spese incidono notevolmente sul costo totale dell’operazione immobiliare. Stabilire prima quali siano gli obiettivi e i relativi costi non solo permettono un migliore e più efficace piano di azione, ma evitano inutili costi e sprechi di tempo.
  • Effettuare altre verifiche tecnico-amministrative come la sicurezza di cantiere, la normativa sismica, la sicurezza degli impianti, le barriere architettoniche, l'isolamento acustico, ecc.

Insomma, è lecito che tu possa pensare che è solo mio interesse convincerti che un tecnico ti serva sin da subito. In realtà l'interesse deve essere molto più il tuo, considerando le cifre che puoi perdere per non fare le cose fatte bene, nella speranza di risparmiare spiccioli.

Ti dirò di più. Per queste cose non ti basta il solo geometra che vada a fare i controlli negli uffici comunali. Hai bisogno, se vuoi ottenere una casa a basso consumo a partire da un rudere, di un progettista esperto in riqualificazione energetica e di uno staff di professionisti che possono fare le opportune verifiche per ogni cosa.  

Puoi continuare ad avere dubbi a riguardo, è più che lecito, ma è solo nel tuo interesse

 

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Commenti   

0 # Francesco 2016-03-22 11:50
Buongiorno, complimenti per il sito.

se possibile volevo chiedere un suo parere..sto valutando l acquisto di una casa di corte nel centro di Binasco (MI) che verrebbe a costare poco (circa 50k) la corte è in buon condizioni esterne ma il pavimento è sfondato verso il basso , la soc. edile dice che le travi dovrebbero reggere una nuova gettata (con la rete) ma io temo che possa verificari un crollo in fase di ristrutturazione. cosa posso fare per avere un ulteriore valutazione?
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0 # Laura Coppo 2016-04-03 19:21
Buongiorno Francesco,

la ristrutturazione di cui parla interessa anche parti strutturali dell'edificio.
Per cui, a prescindere da tutto il resto del lavoro che andrà a fare, primariamente va interessato un tecnico che curi il corretto approccio alla ristrutturazione, compresa la valutazione della bontà delle strutture.
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0 # massimo 2015-11-12 22:11
Devo valutare i lavori di un appartamento 8n san donato milanese di circa 180 mq nelle prossime 2 settimane
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0 # Laura Coppo 2015-11-13 13:25
Salve Massimo,
se vuole può contattarmi direttamente alla email e stabiliamo cosa fare per una consulenza privata.

Saluti Laura
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0 # Perla 2015-06-30 18:02
Da poco è venuto a mancare mio padre garante del mutuo di mia sorella per cui devo rinunciare all'eredità per evitare di accollarmi la fideiussione.Lascia però la casa della nostra infanzia che se lui ci ha abitato fino ad un mese fa,in campagna e da demolire, per poi ricostruire (in futuro, ora non potrei permettermelo) che mia sorella sarebbe disposta a vendermi ma stiamo accorgendoci che ci sono abusi edilizi che mio padre aveva tentato di sanare nel 1993 ma la domanda fu respinta per vincoli paesaggistici. Non mi rassegno a perderla...soprattutto per l'incantevole posizione...c'è modo di acquistarla ugualmente (per il prezzo mia sorella sembra ben disposta) o corro dei rischi legali? La ringrazio moltissimo per la sua risposta. Buona sera
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0 # Laura Coppo 2015-07-06 11:28
Salve Perla,

per esperienza, ogni immobile vecchio ha sempre qualche documento o irregolarità da sistemare. Quello che consiglio normalmente ai miei clienti è di procedere al passaggio di proprietà solo dopo averli sistemati, ma il motivo è evidente: comprerebbe Lei un fabbricato irregolare o chiederebbe al venditore di sistemarlo preventivamente?

Le consiglio di rivolgersi ad un notaio e sottoporre la questione, soprattutto perchè nel suo caso non è interessata a fare subito dei lavori, il venditore è sua sorella e Le interessa solo fare il passaggio di proprietà. Nel suo caso Lei sa già che ci sono abusi e li accetterebbe.

In tutte le situazioni "normali", cioè di compravendita tra estranei o laddove ci sia interesse a ristrutturare il fabbricato o a demolire per ricostruire, o altro ancora, mi faccio carico di capire preventivamente tutta la situazione e regolarizzarla, prima del rogito.
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0 # carla 2015-05-29 21:59
Blog molto interessante, sto imparando molte cose. Sempre a proposito di compravendita, vorrei chiederLe qual è il metodo migliore per valutare un immobile primi '900 completamente da ristrutturare? (la zona piccolo paese di campagna e la tipologia non consentono paragoni con altre compravendite e quindi si fatica a trovare valori di mercato reali) Grazie mille e complimenti.
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0 # Laura Coppo 2015-06-09 22:43
Salve Carla,

la valutazione immobiliare che svolgo per i miei clienti tiene conto, principalmente, delle loro esigenze. In primis, la casa che a loro interessa, ha le caratteristiche (specifiche, al contorno e di budget) che loro ricercano? Se la risposta è no, può essere l'immobile più bello del mondo, ma non va bene per loro.

Nel suo caso specifico, se la valutazione che Lei ricerca non offe paragoni sul mercato immobiliare, il prezzo lo fa l'offerta di un possibile acquirente. Mi spiego meglio: Lei è interessata ad acquistarlo? E quanto è disposta ad offrire, tenendo conto di quello che è il suo budget complessivo e del fatto che è interamente da ristrutturare?

Partirei da questo presupposto, forse è più facile comprendere se l'immobile fa al caso suo, oppure no.

Infine, immobile dei primi del '900? Un occhio di riguardo agli interventi di natura statica, soprattutto se si ha intenzione di trasformarlo anche a livello di ripartizioni interne e forometrie. ;-)

Continui a seguirmi! :lol:
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0 # loredana 2015-03-18 15:19
ho un appartamento bifamiliare con un muro in comune
su questo muro non portante sono costruite le scali (a dx e a sx ) il vicino vuole ristruttura il suo appartamento eliminando la scala che appoggia anche sul muro in comune.
Le chiedo è possibile eseguire i lavori senza richiedere a me l'autorizzazione ? Inoltre a chi mi potrei rivolgere per sapere se si possono eseguire i lavori senza togliere la stabilità al mio appartamento?

Grazie annticipatamente
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0 # Laura Coppo 2015-03-23 22:04
Salve Loredana,

ognuno in casa propria può eseguire dei lavori, se lo ritene necessario.

Il suo vicino chiederà probabilmente consulenza ad un tecnico (visto che si tratta di demolire una scala ne avrà bisogno) e quindi verranno controllati anche tutti gli aspetti strutturali.

Comunque, se davvero il muro non è portante, non credo sia la scala a tenerlo su. In ogni caso, impossibile per me dare un parere più preciso, le consiglio di consultare un tecnico.

Saluti Laura
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0 # Sasi Schiano 2015-02-02 17:09
Vorrei acquistare un immobile, 22 mq. utile, indipendente, ha subito 6 passaggi e l'ultimo rogito del 2008 si evince: costruito ante 1967. Nella ricerca presso il Comune-Edilizia Privata, rispondono che l'Archivio Comunale è inagibile, perciò non riesco a sapere che l'immobile accatastato nel 1957 abbia la Licenza Edilizia, perchè nel Comune dopo il 1935 è obbligatoria. Cordiali saluti. Sasi.
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0 # Laura Coppo 2015-02-02 22:15
La domanda quale sarebbe?
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0 # Mauro Carnevali 2014-10-05 10:02
Ho da poco scoperto questo sito e già ne sono persuaso della valenza.
Dà conferma alle mie convinzioni e mi suggerisce spunti di riflessione.
Una fortuna trovarlo nel mare del web.
Complimenti a tutto lo studio.
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0 # Laura Coppo 2014-10-14 17:02
Buongiorno Mauro,
mi scuso ma mi era sfuggito il suo commento.

La ringrazio per il feedback positivo! ;-)
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