Il mercato immobiliare non è nello specifico un argomento strettamente pertinente a questo blog, che parla fondamentalmente di riqualificazione energetica e di progettazione di edifici a basso consumo.

È però un argomento fortemente correlato, a mio avviso, soprattutto in questo periodo, in cui l'investimento nel mattone non consiste più nel comprare qualsiasi cosa e metterla a reddito, semplicemente perché si rischia di non riuscire più ad affittare (con la facilità e con i canoni di una volta) e di avere enormi problemi di gestione, laddove qualche anno fa, invece, l'investimento funzionava alla grande.

Ritorniamo a parlare, esattamente a distanza di un anno, allora, di mercato immobiliare con Gerry Cavallaro, ingegnere e socio fondatore di REIN, società con la quale ho una collaborazione professionale da alcuni anni.

Di seguito alcune domande con le successive risposte da parte sua.

 

Un anno fa abbiamo avuto il piacere di leggere un tuo articolo su questo blog. Le cose che avevi ipotizzato si sono verificate?

Puntualizzo subito che non si trattava di previsioni fatte con la sfera di cristallo, ma semplicemente di proiezioni secondo quelli che erano i dati statistici. E mi pare che ce ne siano da vedere ancora delle belle!

Un grafico da me riportato, infatti, era eccessivamente ottimista sui dati sia del 2013 (consolidato) che di questo 2014. Il numero delle compravendite è stato ancora più basso, malgrado i proclami di Nomisma e di tutte le associazioni o fondi immobiliari che hanno interesse affinché i prezzi non crollino.

Purtroppo anche quest'anno assistiamo a previsioni senza senso: ogni anno ci dicono che entro 12 mesi ci sarà la ripresa, invece costantemente c'è la discesa verso il basso di numero di compravendite, prezzi, richiesta mutui, ecc.

 

Malgrado tutto, i più ottimisti sostengono che i prezzi non sono crollati...

Dipende. Nelle grandi città i prezzi di richiesta sono scesi e continuano a farlo con continuità, e si vende molto poco. Lo stesso numero di transazioni  normalizzate (NTN) tiene conto anche delle successioni, delle donazioni e delle vendite tra parenti. Ci sono sempre molte polemiche su questi numeri, a proposito della loro approssimazione.

In moltissimi paesini o zone periferiche non si può parlare nemmeno di crollo. Semplicemente il mercato non esiste. Quegli immobili restano invenduti e, purtroppo, sono invendibili.

 

Perché?

Ci sono più motivi.

Il principale di tutti è che sono davvero pochi quelli che possono acquistare in contanti o con piccolo mutuo. E queste persone non sono tonte. Sono disposte a comprare, ma solo case che vanno dal buono all'ottimo stato di conservazione. Ci può essere richiesta anche per case da ristrutturare, ma devono comunque avere alte potenzialità.

Le case attuali sono ancora sovrapprezzate per una media del doppio del loro valore effettivo (i volumi parlano chiaro e non mentono). In Italia ci sono il doppio delle abitazioni che servono, negli ultimi 30 anni c'è stata una sovraproduzione sconsiderata. Quando l'offerta di un bene è doppia o tripla rispetto alla domanda, non c'è prezzo di produzione che tenga.

È la legge del mercato, domanda e offerta. Concetto molto banale, ma che la maggior parte degli addetti ai lavori ignorano o fanno finta di non sapere (che è peggio).

Le aziende chiudono e le banche sono al capolinea. Le persone che fino a pochi anni fa hanno comprato case, l'hanno fatto con mutui al 100%, o giù di lì. Con la perdita del posto di lavoro e senza mutui erogati dalle banche, non ci sono semplicemente più gli acquirenti delle case "medie", figuriamoci di quelle fatiscenti (il 55% del patrimonio immobiliare italiano non è mai stato riqualificato/ristrutturato).

Ci saranno sempre un po' di clienti, ovviamente, ma proprio perché liquidi, potranno "decidere" il prezzo. L'offerta è immensa, per le case "medie". Invece per le case di ottimo livello, sia per modalità costruttiva che per posizione, continuerà ad esserci mercato.

In ogni caso, i pochi acquirenti compreranno solo immobili di un certo livello. E' finita la festa per gli appartamenti in palazzine anni '50 e '60, soprattutto se nel degrado più completo. Fino al 2006 si vendevano agli immigrati, ora quella fetta di mercato non esiste più.

 

Qualche anno fa si faceva una ristrutturazione del bagno, dei pavimenti e magari degli infissi e si rivendeva abbastanza facilmente. E oggi basta ristrutturare in questo modo?

L'utente medio è diventato molto più preparato. Ha internet per informarsi. Ha capito che un appartamento con più di 40 anni, in un contesto degradato, non ha più valore. Non è questione di cambiare un po' di mattonelle.

Il fatto è che se devi vendere, hai davvero un problema serio. Molto peggiore di chi vorrebbe comprare e non ha la possibilità di ottenere un mutuo.

Se infatti puoi ristrutturare l'appartamento internamente, anche bene, non puoi comunque risanarlo energeticamente se non hai il consenso e la disponibilità (anche economica) di tutti gli altri condomini. E non puoi nemmeno agire su ciò che non controlli, ossia le parti comuni.

Poi per carità, in molti condomìni questo lo si è fatto. Magari non al meglio. Ma in generale, e sono le statistiche che ce lo dicono (ripeto, oltre il 55% del patrimonio edilizio italiano non ha mai subito un'operazione di ristrutturazione), i condomìni nel Belpaese non se la passano bene.

 

Quindi ritieni che per le case singole o nei contesti di poche unità si possa intervenire agevolmente?

È più facile, ma non è detto. Se tutto il quartiere è degradato, lo stesso non risolvi. E poi mi pare che molti proprietari abbiano comunque pretese fuori mercato.

 

Ma cosa intendi per “fuori mercato”?

Cerco di semplificare drasticamente. Il mercato immobiliare è ancora con prezzi in una bolla enorme. I prezzi delle case sono REALI quando, richiedendo un prestito pari al 70% del valore dell'immobile, ripaghi il mutuo in 10 anni, considerando che il mutuo viene “parametrato” sullo stipendio di chi lo richiede.

Ripeto: Prezzo REALE = Mutuo a 10 anni per il 70% del valore dell'immobile.

Tutto ciò che si scosta da questo parametro in Italia = prezzo GONFIATO! Poi ci sarebbe da parlare di chi si avventura in un acquisto senza avere almeno il 30%... ma è un'altra storia. 

 

Se ho capito bene misuri il valore degli immobili sulla capacità di spesa dell'acquirente, che poi è agganciata al reddito.

Esattamente. Ovviamente ci sarà sempre l'acquirente con reddito da 10.000 euro al mese e quello con reddito sotto i 1.000 euro. Per il secondo sarà impossibile accedere al credito, e non perché le banche sono diventate cattive, come i politici ora vogliono far credere (lungi da me fare una difesa delle banche, comunque), ma perché le banche stesse sono in forte difficoltà con moltissimi crediti in sofferenza, buona parte dei quali già certamente inesigibili. E questo metterà a dura prova molti istituti di credito, che perderanno patrimonializzazione e probabilmente salteranno.

 

Finora si è detto che i prezzi non sono crollati perché molti italiani, quelli che possiedono le case, non hanno bisogno di vendere...

A mio giudizio è solo un'illusione pensare che chi non ha necessità di vendere, può aspettare. Può aspettare cosa? Se il vicino vende un appartamento molto simile alla metà del prezzo, cosa vuoi aspettare? Il prezzo, ma anche il valore, scendono e in molti casi si sono già dimezzati. Aspetta e spera...

Anche molti costruttori stanno aspettando "la ripresa". Vogliono vendere case costruite con tecnologie dell'anteguerra, anche se ultimate 3 o 4 anni fa, come nuove. Il mondo è già cambiato. Ma si finge che sia solo una fase temporanea.

 

Quindi cantiamo il de profundis per il settore immobiliare?

No. Le case sono un bene primario per la vita degli uomini. Non stiamo parlando di una moda, di un tipo di scarpe, di un programma televisivo. Le case c'erano, ci sono e ci saranno sempre.

Se però 5.000 anni fa le costruivamo con il fango, oggi usiamo diverse tecnologie non solo per sopravvivere, ma anche per avere agio, comfort, benessere, ecc. La casa è legata a molti aspetti psicologici dell'uomo, agli affetti, alla sicurezza, alla comodità, e possiamo continuare all'infinito.

Il problema vero è che il patrimonio immobiliare italiano ha necessità di essere profondamente riqualificato, sotto tutti i punti di vista, dal consumo energetico all'estetica. In questo il tuo lavoro è assolutamente prezioso.

Eviterò di spiegare se e come si esce dalla crisi, perché ritengo sia un esercizio inutile di previsione, dove per altro c'è già una fila numerosa di “esperti” a cantar messa.

Ribadisco un solo concetto: un immobile a basso consumo, nelle immediate vicinanze di servizi in città, opportunamente risanato e ristrutturato, non perderà valore e continuerà ad essere ambito dai pochi acquirenti sul mercato. È un dato di fatto.

Magari ciò che ho detto ti potrà sembrare scontato o superfluo, ma non è ciò che noto quando parlo con colleghi o altri operatori di mercato in giro, o leggo articoli anche sul web che raccontano un'imminente ripresa del mercato immobiliare.

 

Ti ringrazio molto per questo intervento, spero sia utile anche per qualche lettore del blog che ha intenzione di vendere o di comprare casa. Alla prossima, e tienici aggiornati su eventuali evoluzioni!

Grazie a voi, a presto.

 

 

 

 

Commenti   

0 # Mauro 2014-01-18 07:08
Grazie Laura,
per avere intervistato l'esperto, mi ha dato molti spunti per vendere casa in modo semplice ed intelligente.

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0 # Laura Coppo 2014-01-18 16:20
Grazie Mauro,
mi fa molto piacere. Continui a seguirmi!
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