Investire nella riqualificazione energetica Il settore immobiliare è in piena crisi. Se chiedi ad un qualsiasi costruttore o ad un qualsiasi agente immobiliare ti dirà che “non è più come una volta”, che “si vende con il contagocce, quando va bene”, che “c'è la crisi dell'immobiliare”, ecc. ecc.

Quindi pensare di poter investire in edilizia, sia al livello privato che al livello sistemico, oggi, è una scommessa persa?

Nient'affatto! È il miglior investimento che si possa fare anche oggi, e se continuerai a leggere, capirai anche come e perché.

I dati forniti da istituti come Nomisma, Istat e Agenzia del Territorio, sono impietosi. Dal 2006 ad oggi abbiamo perso oltre il 48% di compravenduto, rispetto al picco massimo, e il valore stesso degli immobili è sceso, tra il 20 ed il 50 percento, nelle diverse zone d'Italia.

In un articolo a gennaio avevamo detto su questo blog che sarebbero rimaste molte case invendute, perché hanno valore pari a zero (o quasi), in quanto obsolete e senza alcuna caratteristica attrattiva per un acquirente. Non è una questione di prezzo, è proprio una questione di valore!

Purtroppo ci sono dati incontrovertibili su questo aspetto. Ma in quello stesso articolo avevamo anche dato la possibile soluzione. Il patrimonio immobiliare italiano di proprietà dei privati è stimato intorno ai 6.355 miliardi di euro. Parliamo quindi di un mercato fondamentale, a cui aggiungere l'indotto.

Andiamo per ordine. Vediamo allora...

 

Quali sono i tre punti deboli maggiori del nostro patrimonio edilizio nazionale

Il patrimonio edilizio nazionale è prevalentemente costituito di case: 57,8 milioni di unità immobiliari censite di cui il 53 % sono abitazioni. Delle case degli Italiani:

  1. il 55% ha più di 40 anni
  2. il 25% non è mai stato riqualificato (il 20% risulta in pessimo o mediocre stato di conservazione)
  3. quasi la totalità consuma il 40% dell'energia consumata in Italia, di cui il 48% per il solo riscaldamento (il numero di case passive, o a energia zero, è praticamente irrisorio)

 

“La certificata obsolescenza funzionale e strutturale del patrimonio esistente, che viaggia in parallelo con l’invecchiamento della popolazione, insieme ai cambiamenti culturali cha hanno interessato i nuclei familiari (nonché la loro progressiva diminuzione dimensionale), ha reso il patrimonio edilizio nazionale inadatto a tenere il passo delle attuali dinamiche socio-demografiche” (documento Ufficio studi AITEC).

 

La proprietà immobiliare dunque perde di valore. Il degrado estetico e strutturale influisce sulla commerciabilità degli immobili, che diventa più difficile e complessa, causando un ulteriore freno al mercato delle compravendite, già compromesse dalla corrente crisi economica.

Come leggi questi dati? Se scatti un'istantanea sulla situazione abitativa italiana non puoi che rabbrividire. Invece è proprio questa la buona notizia, dal punto di vista degli investimenti!

Il patrimonio immobiliare italiano è vetusto e deve essere assolutamente rimodernato ma soprattutto riqualificato (energeticamente). Oggi non possiamo più accontentarci di vivere in case energivore e davvero poco confortevoli, per tutti i motivi ampiamente dibattuti su questo blog.

Nel 2012 Nomisma ha condotto una ricerca di mercato, per verificare se allo stato attuale c'è una maggiore consapevolezza della convenienza di riqualificare la propri abitazione da parte dei proprietari in Italia.

Ebbene, non solo è possibile notare come negli ultimi 7 anni ci sia stata una propensione ad investire nel recupero e nella riqualificazione energetica dell'esistente, ma tale ricerca ha dato anche delle stime interessanti:

  • il mercato della riqualificazione energetica vale intorno ai 30 miliardi di euro
  • circa il 13% degli Italiani è disposto ad investire nei prossimi anni

È un dato di fatto che diverse aziende del settore edilizio, come ad esempio quelle dei serramenti, quest'anno abbiano avuto un sensibile aumento di fatturato. Ok, non tutte. Ma siamo in un mercato che premia solo i più bravi. So di certo che i leader di mercato di questo settore hanno aumentato il fatturato di un buon 25-30%.

 

Un esempio: la Pubblica amministrazione

Se sei un privato penserai che avere i dati relativi ad edifici pubblici non ti cambierà la vita. Tanto non puoi farci nulla. Rifletti su questo, però:

  • In Italia ci sono circa 85.000 edifici pubblici
  • Il costo per risanarli e riqualificarli energeticamente è di circa 17 miliardi di euro

Il ritorno economico è il seguente:

  • 750 milioni di euro di risparmio all'anno
  • impatto sul PIL: +1,4%
  • stimati mediamente oltre 300.000 posti di lavoro

Di questi dati può non fregartene niente solo se non paghi le tasse. Il punto fondamentale è che a fronte di un investimento molto cospicuo iniziale, si ottiene un risparmio altrettanto importante anno dopo anno. Un po' come mettere a reddito una casa: spendi (investi, per la precisione) una somma alta all'inizio, e poi intaschi mese dopo mese le rate d'affitto.

Questo concetto vale per il pubblico, ma vale ancora di più per i privati, che siano condomini molto grandi o case singole molto piccole, passando per tutte le tipologie di abitazione.

Quindi, c'è una risposta al perché è non solo utile, ma necessario investire nel recupero dell'esistente e in una riqualificazione (energetica) di tutto o buona parte il patrimonio pubblico e privato?

Sì, c'è una risposta. Anzi , più di una, e da diversi punti di vista.

 

Dal punto di vista del comfort e del risparmio

Negli anni '50 e '60 si sono costruiti molti immobili residenziali, con l'obiettivo di dare una casa agli Italiani. Oltre al fatto che non c'erano tecnologie evolute come quelle odierne, non ci si era nemmeno posti il problema di come si potesse rendere più agevole e confortevole l'ambiente domestico. A distanza di 50 o 60 anni, siamo ancora disposti, nella migliore delle ipotesi, a vivere in presenza di spifferi, di umidità, di stanze fredde riscaldate con le stufe, ecc.?

A quei tempi il prezzo del petrolio era davvero basso. Pur volendo, nessuno si era preoccupato di risparmiare combustibile, perché non c'era un reale problema di costi dell'energia. Oggi quei costi sono in costante aumento, tra prezzo di produzione e imposte e balzelli vari che vi gravano sopra.

 

Dal punto di vista della sicurezza

Ho parlato questa estate con un amico, ingegnere strutturista, che mi spiegava come stesse facendo molti sopralluoghi in condomini costruiti a cavallo degli anni '60 e '70. I pilastri di questi fabbricati, in cemento armato, a causa di diversi fenomeni degenerativi del materiale edilizio nel tempo, oggi non sono più in grado di sostenere la struttura con la stessa resistenza e portata di quando erano stati realizzati.

È inquietante, lo so! Non voglio creare allarmismo, ma se non hai mai fatto fare un controllo statico e abiti in un condominio piuttosto vecchio, ricordati che viviamo in un paese ad alta sismicità. Riunisci gli altri condomini e fai fare le dovute indagini.

Risanare la struttura portante non è un gioco da ragazzi, anche economicamente. In ogni caso s'ha da fare!

 

Dal punto di vista finanziario: un edificio inefficiente è un costo che cresce anno dopo anno

Dopo 40 anni un qualsiasi fabbricato è arrivato “a fine corsa”: ha necessità di essere rimesso a nuovo, ha finito il suo ciclo di vita. Per alcuni edifici è addirittura necessaria una demolizione e una ricostruzione. Come detto:

  • i costi dell'approvvigionamento energetico sono sempre più alti
  • i costi di manutenzione di una struttura obsoleta aumentano di anno in anno (se hai avuto un'auto per molti anni sai di cosa parlo)
  • crescono anche i costi di gestione e di assicurazione
  • diminuisce, invece, il valore dell'immobile
  • si abbassa la qualità dello stabile e anche la possibilità di chiedere una rata d'affitto in linea con altri immobili meglio disposti

È fin troppo evidente che per ridare valore è necessario “riprogrammare” l'edificio, portarlo dal passato al presente, preparandolo per il futuro.

È necessario procedere con un intervento integrato al processo complesso della riqualificazione energetica.

In un prossimo post spiegherò in cosa consiste tale approccio integrato. Per il momento, rifletti solo su questo: il tuo immobile sta perdendo valore sul mercato? Riesce a soddisfare pienamente i tuoi bisogni di comfort abitativo? Pensi di poter fare un buon investimento riqualificando la tua casa?

Aggiungi pure un commento qui sotto... wink

 

 

Commenti   

0 # Paolo 2013-10-16 22:01
Gentile architetto,
potrebbe cortesemente indicare dove ha reperito questi dati?
Ha per caso delle stime sul ritorno dell'investimento?
Pura curiosità
Grazie
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0 # Laura Coppo 2013-10-16 22:25
Salve Paolo,
i numeri riportati sono pubblici, e può trovarli negli studi di Nomisma, AITEC, piuttosto che Istat.

Anzi, se vuole approfondire, può leggere questo documento:
www.aitecweb.com/Portals/0/pub/Repository/Area%20Economica/Pubblicazioni%20AITEC/IL_MERCATO_IMMOBILIARE.pdf

Per quanto riguardo il ritorno dell'investimento sulla riqualificazione, ho trattato in modo direi piuttosto approfondito la questione, facendo alcuni esempi con dati alla mano, in questo articolo: http://www.lauracoppo.it/la-riqualificazione-energetica/esempio-di-diagnosi-energetica.

Continui a seguirmi!
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