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Categoria: Mercato Immobiliare

La bolla immobiliare“La casa è un bene rifugio”, “La casa che lascerò ai miei figli”, “La mia casa vale 200 mila euro, e non ho intenzione di svenderla”. Sono affermazioni che chiunque di noi può ancora ascoltare ovunque, quando non le abbia pronunciate in prima persona. Ma sono ancora frasi veritiere (qualora lo fossero mai state)?

Si è appena concluso il 2012 e, a parte presagi nefasti di fine del mondo ormai archiviati, è tempo di fare chiarezza e dire la verità su quanto sta accadendo al mercato immobiliare. Lungi da noi voler profetizzare quello che accadrà, ma spesso e volentieri lo scenario futuro è frutto di tutto quello che si è seminato in precedenza. Seguendo il banalissimo principio di causa-effetto, analizzando questi ultimi anni, non sarà difficile capire qual è la direzione che abbiamo preso e quindi cosa ci aspetta.

 

La prima cosa da fare, però, è sgomberare il campo da pregiudizi e visioni tanto ottimistiche quanto pessimistiche: cerchiamo di osservare la realtà dei fatti per quello che è. Il paradigma del mercato immobiliare secondo il quale un proprietario si rivolgeva ad un agenzia immobiliare per vendere un immobile del quale "imponeva il prezzo" non esiste più già da alcuni anni, anche se, tanto gli addetti ai lavori quanto i proprietari stessi, fanno molta fatica a digerirlo tuttora. Si continua a ragionare in un certo modo, perché ci si è abituati a vedere le cose solo in quel modo.

Se qualcuno non se ne fosse ancora accorto, siamo in un buyer market (mercato fatto dai compratori), dove i volumi di compravendite a fine anno avranno rotto anche lo storico supporto del 1991, come si può vedere dalla figura seguente.

Numero di compravendite in Italia

Mai così male da decenni. Con tutta l'offerta che c'è in giro, non solo non è più possibile immaginare che un proprietario indichi il “prezzo di richiesta” all'agente immobiliare, ma non si può più parlare nemmeno di "valore di mercato". In un mercato saturo di offerta, il valore dell'immobile è stabilito solo dal potenziale acquirente che fa la sua offerta con “denaro cash”. È una scomoda verità, ma è verificabile da chiunque in questo particolare momento. Ovviamente la previsione di Nomisma di una ripresa nel 2014 è priva di ogni fondamento; è già da qualche anno, infatti, che i diversi analisti di mercato azzardano ipotesi di riprese che poi, immancabilmente, slittano di anno in anno.

Al di là delle definizioni di prezzo e valore, senza entrare nel merito dei due concetti da un punto di vista economico, si è voluto far credere, nei passati anni di “mercato delle vacche grasse” (ma si cerca tuttora di mantenere questa errata mentalità) che:

Balle! Questi due concetti non trovano alcun riscontro né nella teoria né nella pratica: corrispondono al vero solo se si restringe la finestra su un arco temporale ben determinato (nel passato). Convincere qualcuno del contrario, qualche anno fa, sarebbe stata impresa ardua poiché, in effetti, il numero di compravendite fino al 2007 era stato sempre in crescita ed in alcune città italiane, solo per restare nel nostro paese, tra il 2002 ed il 2007, la rivalutazione del mattone procedeva tra il 5 ed il 12% annuo! In questo periodo le agenzie immobiliari hanno prolificato: non servivano particolari competenze per vendere, c'era ciccia per tutti. Il prodotto casa si vendeva da solo, anche quando era fatiscente, perché in quegli anni c'erano gli extracomunitari che compravano... Eh già, le banche concedevano i mutui un po' a tutti. È ancora così?

 

Allora i Maya avevano ragione?

Oggi chiunque voglia vendere, soprattutto se ha il suo immobile gravato da ipoteca per mutuo e se ha comprato negli anni di forte crescita (speculativa), può rendersi conto che vi sono centinaia di immobili collocati sul mercato con caratteristiche del tutto simili al suo, magari con piccoli problemi di varia entità; se poi prendiamo in considerazione i numerosissimi edifici costruiti prima degli anni '80, in contesti degradati, anche di grossi centri urbani, siamo lontani dalla verità nell'affermare che oggi non valgono NULLA o quasi? Cioè semplicemente sono invendibili se non a prezzi stracciati, sempre che ci sia un acquirente disposto ad acquistare.

Immobili a scontoI pochi acquirenti (rispetto ai tantissimi venditori) sono per lo più quelli che hanno disponibilità finanziarie liquide, ossia coloro che non hanno necessità di chiedere un mutuo, o al massimo necessitano di una somma minima, potendo comunque dimostrare determinate garanzie di solvibilità all'istituto creditore, e per questo fanno valere il loro potere negoziale, proponendo ribassi anche del 25-30%, senza nessun disagio. Ovviamente avendo dalla loro solo l'imbarazzo della scelta, da un lato possono prendersela con comodo - mentre molti venditori hanno l'urgenza di vendere - dall'altro selezionano solo immobili che hanno certe caratteristiche minime (posizione, redditività, qualità costruttiva, entità dello sconto, ecc.) E la situazione potrà solo che peggiorare. Non solo esiste già ora un numero invenduto di appartamenti, case a schiera e intere palazzine nelle periferie delle città (parliamo solo di residenziale, altrimenti i dati sarebbero ancora più impietosi), grazie ad una poco lungimirante visione e pianificazione dei territori che ha portato ad una insensata lottizzazione di terreni agricoli da parte delle amministrazioni per far cassa, non solo questa cementificazione selvaggia non ha ancora smesso di esistere, ma sul mercato si abbatteranno nuove sciagure:

 

Ma la mia casa vale almeno il doppio...

Immobili in venditaIl mercato quindi subirà nei prossimi mesi anche un generalizzato crollo dei prezzi (oltre a quello del numero delle compravendite), per cui chiunque vorrà vendere dovrà farsene una ragione: o si abbassano drasticamente i prezzi di richiesta, o non si venderà. Per coloro che hanno un mutuo, il discorso è molto molto critico: non è più questione di “voler vendere”, ma di “poter vendere”. Se infatti il prezzo di vendita proposto è più basso del mutuo residuo, se il venditore non copre la differenza la banca non permette la vendita.

La situazione è drammatica anche per le stesse banche, le quali non riusciranno a recuperare che una minima parte dei crediti vantati nelle moltissime situazioni di "sofferenza mutui" che hanno in pancia. Paradossalmente sarebbe meglio concedere uno “sconto” per il rientro di una parte del capitale, ma così facendo andrebbero contabilizzate le perdite... e questo alle banche non piace.

 

Cosa si salverà da tutto questo?

Il numero di compravendite nel 2012, aspettando conferme dall'Agenzia del Territorio, si è quasi dimezzato rispetto al 2007, come abbiamo visto. Ma non è andato a zero! Il trend è in discesa, certo, ma nei prossimi anni comunque non andrà certo a zero. Perché? Questi i fondamentali motivi:

In un certo numero di anni il mercato si stabilizzerà e poi magari tornerà anche a crescere. Nel frattempo i prezzi effettivi delle compravendite saranno ulteriormente scesi, con effetti ovviamente diversi (una casa nel centro di una grande città subisce certamente una svalutazione inferiore di una in campagna in zone poco richieste, così come immobili qualitativamente migliori o di pregio mantengono sempre un certo appeal). Quali saranno i tempi per la ripresa? Questa è la domanda più difficile, in quanto la crisi del settore è legata al fenomeno più globale della crisi economica. Per questo riteniamo che analisti del settore che indicano il 2014 come data della ripresa raccontino cose poco credibili. Ad ogni modo ci sarà sempre interesse per tutto ciò che è qualitativamente rilevante. 

È evidente che la soluzione non può essere quella di continuare a costruire selvaggiamente, immettendo sempre più case nuove (e scadenti) su un mercato più che saturo. È necessario recuperare l'esistente, soprattutto all'interno delle città. La riqualificazione urbanistica, ambientale ed energetica sarà l'arma vincente per il futuro.

Ma questi saranno argomenti di un prossimo articolo.

 

PS: Gerry Cavallaro, ingegnere, amministratore di REIN, società specializzata nella compravendita e valorizzazione di immobili, è il primo ospite di questo blog. Lo ringrazio per il suo contributo. Laura.