La bolla immobiliare“La casa è un bene rifugio”, “La casa che lascerò ai miei figli”, “La mia casa vale 200 mila euro, e non ho intenzione di svenderla”. Sono affermazioni che chiunque di noi può ancora ascoltare ovunque, quando non le abbia pronunciate in prima persona. Ma sono ancora frasi veritiere (qualora lo fossero mai state)?

Si è appena concluso il 2012 e, a parte presagi nefasti di fine del mondo ormai archiviati, è tempo di fare chiarezza e dire la verità su quanto sta accadendo al mercato immobiliare. Lungi da noi voler profetizzare quello che accadrà, ma spesso e volentieri lo scenario futuro è frutto di tutto quello che si è seminato in precedenza. Seguendo il banalissimo principio di causa-effetto, analizzando questi ultimi anni, non sarà difficile capire qual è la direzione che abbiamo preso e quindi cosa ci aspetta.

 

La prima cosa da fare, però, è sgomberare il campo da pregiudizi e visioni tanto ottimistiche quanto pessimistiche: cerchiamo di osservare la realtà dei fatti per quello che è. Il paradigma del mercato immobiliare secondo il quale un proprietario si rivolgeva ad un agenzia immobiliare per vendere un immobile del quale "imponeva il prezzo" non esiste più già da alcuni anni, anche se, tanto gli addetti ai lavori quanto i proprietari stessi, fanno molta fatica a digerirlo tuttora. Si continua a ragionare in un certo modo, perché ci si è abituati a vedere le cose solo in quel modo.

Se qualcuno non se ne fosse ancora accorto, siamo in un buyer market (mercato fatto dai compratori), dove i volumi di compravendite a fine anno avranno rotto anche lo storico supporto del 1991, come si può vedere dalla figura seguente.

Numero di compravendite in Italia

Mai così male da decenni. Con tutta l'offerta che c'è in giro, non solo non è più possibile immaginare che un proprietario indichi il “prezzo di richiesta” all'agente immobiliare, ma non si può più parlare nemmeno di "valore di mercato". In un mercato saturo di offerta, il valore dell'immobile è stabilito solo dal potenziale acquirente che fa la sua offerta con “denaro cash”. È una scomoda verità, ma è verificabile da chiunque in questo particolare momento. Ovviamente la previsione di Nomisma di una ripresa nel 2014 è priva di ogni fondamento; è già da qualche anno, infatti, che i diversi analisti di mercato azzardano ipotesi di riprese che poi, immancabilmente, slittano di anno in anno.

Al di là delle definizioni di prezzo e valore, senza entrare nel merito dei due concetti da un punto di vista economico, si è voluto far credere, nei passati anni di “mercato delle vacche grasse” (ma si cerca tuttora di mantenere questa errata mentalità) che:

  • la casa è un bene rifugio, al massimo subisce lievi svalutazioni nel breve periodo, ma in generale è un bene che si rivaluta negli anni
  • è sempre possibile valutare un immobile e venderlo sul mercato al giusto prezzo

Balle! Questi due concetti non trovano alcun riscontro né nella teoria né nella pratica: corrispondono al vero solo se si restringe la finestra su un arco temporale ben determinato (nel passato). Convincere qualcuno del contrario, qualche anno fa, sarebbe stata impresa ardua poiché, in effetti, il numero di compravendite fino al 2007 era stato sempre in crescita ed in alcune città italiane, solo per restare nel nostro paese, tra il 2002 ed il 2007, la rivalutazione del mattone procedeva tra il 5 ed il 12% annuo! In questo periodo le agenzie immobiliari hanno prolificato: non servivano particolari competenze per vendere, c'era ciccia per tutti. Il prodotto casa si vendeva da solo, anche quando era fatiscente, perché in quegli anni c'erano gli extracomunitari che compravano... Eh già, le banche concedevano i mutui un po' a tutti. È ancora così?

 

Allora i Maya avevano ragione?

Oggi chiunque voglia vendere, soprattutto se ha il suo immobile gravato da ipoteca per mutuo e se ha comprato negli anni di forte crescita (speculativa), può rendersi conto che vi sono centinaia di immobili collocati sul mercato con caratteristiche del tutto simili al suo, magari con piccoli problemi di varia entità; se poi prendiamo in considerazione i numerosissimi edifici costruiti prima degli anni '80, in contesti degradati, anche di grossi centri urbani, siamo lontani dalla verità nell'affermare che oggi non valgono NULLA o quasi? Cioè semplicemente sono invendibili se non a prezzi stracciati, sempre che ci sia un acquirente disposto ad acquistare.

Immobili a scontoI pochi acquirenti (rispetto ai tantissimi venditori) sono per lo più quelli che hanno disponibilità finanziarie liquide, ossia coloro che non hanno necessità di chiedere un mutuo, o al massimo necessitano di una somma minima, potendo comunque dimostrare determinate garanzie di solvibilità all'istituto creditore, e per questo fanno valere il loro potere negoziale, proponendo ribassi anche del 25-30%, senza nessun disagio. Ovviamente avendo dalla loro solo l'imbarazzo della scelta, da un lato possono prendersela con comodo - mentre molti venditori hanno l'urgenza di vendere - dall'altro selezionano solo immobili che hanno certe caratteristiche minime (posizione, redditività, qualità costruttiva, entità dello sconto, ecc.) E la situazione potrà solo che peggiorare. Non solo esiste già ora un numero invenduto di appartamenti, case a schiera e intere palazzine nelle periferie delle città (parliamo solo di residenziale, altrimenti i dati sarebbero ancora più impietosi), grazie ad una poco lungimirante visione e pianificazione dei territori che ha portato ad una insensata lottizzazione di terreni agricoli da parte delle amministrazioni per far cassa, non solo questa cementificazione selvaggia non ha ancora smesso di esistere, ma sul mercato si abbatteranno nuove sciagure:

  • dismissioni da parte dello Stato e di enti pubblici e privati, nonché di banche e assicurazioni, di immobili obsoleti che hanno concluso il “ciclo di redditività”
  • immissione nei prossimi anni di moltissimi immobili pignorati, che andranno a rimpinguare ulteriormente la già vasta offerta

 

Ma la mia casa vale almeno il doppio...

Immobili in venditaIl mercato quindi subirà nei prossimi mesi anche un generalizzato crollo dei prezzi (oltre a quello del numero delle compravendite), per cui chiunque vorrà vendere dovrà farsene una ragione: o si abbassano drasticamente i prezzi di richiesta, o non si venderà. Per coloro che hanno un mutuo, il discorso è molto molto critico: non è più questione di “voler vendere”, ma di “poter vendere”. Se infatti il prezzo di vendita proposto è più basso del mutuo residuo, se il venditore non copre la differenza la banca non permette la vendita.

La situazione è drammatica anche per le stesse banche, le quali non riusciranno a recuperare che una minima parte dei crediti vantati nelle moltissime situazioni di "sofferenza mutui" che hanno in pancia. Paradossalmente sarebbe meglio concedere uno “sconto” per il rientro di una parte del capitale, ma così facendo andrebbero contabilizzate le perdite... e questo alle banche non piace.

 

Cosa si salverà da tutto questo?

Il numero di compravendite nel 2012, aspettando conferme dall'Agenzia del Territorio, si è quasi dimezzato rispetto al 2007, come abbiamo visto. Ma non è andato a zero! Il trend è in discesa, certo, ma nei prossimi anni comunque non andrà certo a zero. Perché? Questi i fondamentali motivi:

  • l'investimento nel mattone rimane ancora molto radicato nella testa degli Italiani
  • c'è comunque un certo numero di immobili che susciterà sempre interesse, per qualità, posizione geografica, fruibilità dei servizi, rapporto qualità/prezzo conveniente, ecc.
  • una parte di Italiani avrà comunque del denaro da investire, e in molte città mettere un immobile a reddito è ancora un buon business e, comunque, un immobile resta qualcosa di tangibile, a differenza di azioni, obbligazioni o titoli di Stato
  • la casa è un bene primario e indispensabile, che sia di proprietà o in affitto, dovrà comunque appartenere a qualcuno; in più ci sarà sempre la necessità per molti di cambiare abitazione, per una casa più grande o per una più confortevole

In un certo numero di anni il mercato si stabilizzerà e poi magari tornerà anche a crescere. Nel frattempo i prezzi effettivi delle compravendite saranno ulteriormente scesi, con effetti ovviamente diversi (una casa nel centro di una grande città subisce certamente una svalutazione inferiore di una in campagna in zone poco richieste, così come immobili qualitativamente migliori o di pregio mantengono sempre un certo appeal). Quali saranno i tempi per la ripresa? Questa è la domanda più difficile, in quanto la crisi del settore è legata al fenomeno più globale della crisi economica. Per questo riteniamo che analisti del settore che indicano il 2014 come data della ripresa raccontino cose poco credibili. Ad ogni modo ci sarà sempre interesse per tutto ciò che è qualitativamente rilevante. 

È evidente che la soluzione non può essere quella di continuare a costruire selvaggiamente, immettendo sempre più case nuove (e scadenti) su un mercato più che saturo. È necessario recuperare l'esistente, soprattutto all'interno delle città. La riqualificazione urbanistica, ambientale ed energetica sarà l'arma vincente per il futuro.

Ma questi saranno argomenti di un prossimo articolo.

 

PS: Gerry Cavallaro, ingegnere, amministratore di REIN, società specializzata nella compravendita e valorizzazione di immobili, è il primo ospite di questo blog. Lo ringrazio per il suo contributo. Laura. 

 

 

Commenti   

0 # Enrico 2014-12-30 20:27
E mettiamoci pure la tassazione sugli immobili che il governo continuerà ad aumentare per fare cassa..............
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0 # Armando 2013-01-16 11:38
Ciao a tutti, sulla scia del "i prezzi delle case dovranno calare drasticamente", io faccio il costruttore, so bene quanto mi costo costruire una casa, so bene che le tasse che devo pagare (perchè io le pago, se poi mi venite a parlare di Ricucci&Ligresti style, ah vabhè ok, allora cosi è un altro paio di maniche), dicevo, io che le tasse le pago e che gli operai ed i partner li pago, vorrei che mi diceste come dovrei fare ad abbassare i prezzi di un ipotetico 20 od anche 30% se già OGGI, sperare in un ROI del 15% è un sogno. Mi state dicendo che le previsioni del mercato futuro sono, vendere a meno di quello che costa costruire ??? No, ditelo perché se state veramente dicendo questo, magari è meglio che riflettiate su chi vi fa gli studi, visto che NESSUNO MAI venderà a meno di quello che gli costa costruire, sarebbe veramente da idioti non credete ???
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0 # Gerry Cavallaro 2013-01-17 18:48
Buongiorno Armando, innanzi tutto grazie per il tuo commento, finalmente qualcuno che abbia una prospettiva "diversa". Ti rispondo su alcuni punti.

"io faccio il costruttore, so bene quanto mi costo costruire una casa, so bene che le tasse che devo pagare"
Sul discorso tasse sfondi una porta aperta. Non so chi in Italia possa dire di essere contento per la pressione fiscale iniqua che grava soprattutto sulle imprese serie ed oneste, senza tra l'altro avere alcun beneficio in cambio. Non mi dilungo su questo argomento, andremmo a sconfinare in altri ambiti, ricavando solo una grossa arrabbiatura contro la solita classe politica inetta!

"magari è meglio che riflettiate su chi vi fa gli studi"
Inizio con una premessa. Non è un nostro auspicio che il mercato immobiliare crolli, né abbiamo commissionato studi ad agenzie varie (cerchiamo di impiegare meglio i nostri soldi).

Il trend negativo, come spiegato nell'articolo, non solo è rimarcato ormai da ogni quotidiano, tv, e sito internet del settore, ma è evidente "a pelle" girando per qualsiasi città d'Italia. Noi operiamo in diverse città del nord, abbiamo contatti con molte agenzie immobiliari e soprattutto riceviamo centinaia e centinaia di email ogni mese. Crediamo di avere un quadro abbastanza chiaro della situazione. Insomma, serve buon senso (oltre ad un po' di dati) e non essere professori alla Bocconi per capire che la situazione non migliorerà, sicuramente non nel breve periodo, come invece alcune associazioni di categoria hanno voluto far intendere già da un paio d'anni. L'ANCE, ad esempio, di cui tu farai parte, rimanda la ripresa di anno in anno. Loro su quali studi si basano? Finora sono stati inattendibili e, sinceramente, non ci sentiamo di dar credito al fatto che nel 2014 il mercato immobiliare (che tra l'altro è molto generico) ripartirà.

"Mi state dicendo che le previsioni del mercato futuro sono, vendere a meno di quello che costa costruire ???"
Non proprio, Armando. Anzitutto noi non abbiamo nessun potere decisionale, né tanto meno abbiamo sfere di cristallo. La nostra osservazione è molto più semplice: se ci sono 10 immobili in vendita e solo una persona è disposta a comprare, come pensi che sarà il mercato?

La domanda e l'offerta regolano il mercato. Quello immobiliare non fa eccezione, anzi, manifesta diversi problemi che accentuano la difficoltà di far incontrare domanda e offerta, tipo la mancanza di chi eroga il credito (le banche), ma anche un enorme offerta di immobili vecchi.

Il fatto che tu abbia un costo maggiore di quello che potrebbe essere il ricavo non significa che sotto un certo prezzo non si venderà mai. Probabilmente lo farà un tuo concorrente quando ne avrà stretta necessità, e così i prezzi scenderanno. Il discorso è analogo sul mercato secondario: ci sarà certamente un proprietario che ha comprato a 100 e non è disposto a rivendere sotto quella cifra. Ma lo farà qualcun altro, purtroppo per lui. E i prezzi così scendono. In ogni caso, e questo è un dato di fatto, non c'è più molta gente disposta a comprare a 100. E' nella perfetta logica del ciclo economico del mattone, solo che questa volta, a causa di una serie di concomitanze (i cosiddetti "pianeti allineati") non si tratta di un semplice "ritracciamento" della curva di crescita. Del resto, pensiamo di poter costruire all'infinito? Il mondo evolve, e anche l'edilizia e l'intero comparto immobiliare dovrà adeguarsi ai cambiamenti.

Ovvio che non ha senso fare impresa in queste condizioni, ma purtroppo quello è un problema dell'imprenditore, non del consumatore. L'imprenditore dovrà trovare modi più creativi (ovviamente leciti) per sbaragliare la concorrenza. Idem vale per chi investe. Non lo prescrive il medico che una casa si rivaluterà nel tempo, anche se questa è stata la filosofia che ci hanno inculcato da sempre.

Faccio un esempio. Con l'avvento dell'era digitale un colosso come la Kodak, tra l'altro leader di mercato, ha portato i libri in tribunale. Ora io non so cosa abbiano pensato i "piani alti" dell'azienda, probabilmente avranno provato anche ad abbassare i prezzi, ma se il tuo prodotto è superato, non ha più mercato, c'è poco da fare.

Il paragone forse è ardito, perché una casa non passerà mai di moda, però è pur vero che le tecnologie costruttive oggi sono molto diverse, e i consumatori, quelli che ancora possono e vogliono acquistare, cercano vera qualità, senza dover andare in campagna per avere un'abitazione decente.

Noi siamo convinti che di case se ne venderanno (purtroppo) meno e che sarà la diversificazione dell'offerta a fare la differenza. Insomma, una casa vista Colosseo avrà sempre il suo appeal, anche se vecchia, una villetta in mezzo ai campi di un paesino spopolato... beh, staremo a vedere.

Forse mi sono dilungato oltremodo, ma le cose da dire sono sempre tante e forse non ho un il gran dono della sintesi.

Armando, in ogni caso ti faccio un grosso in bocca al lupo. Io spero vivamente e sinceramente che sia tu ad avere ragione ed io torto. Un mercato immobiliare vivo è una manna per tutti gli operatori del settore!

Grazie ancora per il tuo feedback, a presto.
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+1 # Emanuele Muzzo 2013-01-14 15:21
Penso che questo post vada bene per il mercato in generale non solo per il mattone... Anzi... Certo che la bolla edilizia ha portato ad un rigonfiamento di tutto... Credo che il tutto sia da andare a ricercare alla fine degli anni 90 nel periodo di passaggio lira-euro dove per riciclare denaro tanti hanno offerto molto inanzitutto per i terrenei e poi a seguire il resto. Io credo che stiamo rientrando nella normalita e questo sara un trend dei prossimi anni sicuramente
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+1 # Gerry Cavallaro 2013-01-14 18:13
Infatti Emanuele, siamo anche noi convinti che in primis ci sia un problema che riguarda l'economia del paese, non solo una crisi dell'edilizia o del mercato secondario delle compravendite.

I temi di cui parli meriterebbero degli approfondimenti maggiori, ma purtroppo qui non avevamo molto tempo e spazio. Abbiamo cercato di non parlare delle cause della bolla speculativa, ma effettivamente molti dei "nostri" (in realtà anche in altri paesi c'è stata una cementificazione selvaggia) guai partono proprio da lì.

La speranza è che si ritorni a pianificare il futuro, ma i segnali che stiamo ricevendo dalla classe politica purtroppo sono poco incoraggianti in tal senso.
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+1 # Claudia C. 2013-01-10 19:22
A seguito della crescita della nostra famiglia, abbiamo l'esigenza di vendere l'attuale immobile di due vani, per acquistarne uno più grande. L'immobile è stato completamente ristrutturato. E' stato acquistato nel 2007 a 149.000 €. Sono circa 2 anni che l'immobile è in vendita, ma purtroppo senza alcun risultato. Attualmente abbiamo un mutuo di circa 120.000 € da estinguere. La nostra attuale richiesta è di 125.000 € compreso tutto l'arredamento. Cosa possiamo fare?
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-1 # Gerry Cavallaro 2013-01-11 10:13
E' proprio questo il problema, Claudia. Lei è in una situazione di "negative equity", ossia avrebbe la necessità di realizzare una somma minima dalla vendita dell'immobile per poter quanto meno restituire il prestito (mutuo) alla banca. Somma che difficilmente potrà realizzare, soprattutto in tempi brevi.

Ma purtroppo il mercato non tiene conto di quello che lei e la sua famiglia ha speso in precedenza. Lei ha comprato proprio in un momento in cui mediamente il valore degli immobili era altissimo, pagando un prezzo che oggi è completamente fuori mercato.

Il valore odierno, proprio perché non c'è più un sellers market (mercato in cui dominano le vendite, come era fino al 2007), malgrado quello che viene detto dalle agenzie immobiliari, che leggono la realtà ancora attraverso i filtri del sellers market, lo stabiliscono tendenzialmente quei pochi acquirenti che hanno disponibilità economiche cash (senza dover ricorrere al mutuo).

In teoria, a nostro avviso, l'unica soluzione sarebbe convincere la banca a rientrare di una somma inferiore del capitale prestato, come spiegato nell'articolo, ma sarà molto difficile che accettino.

Buona fortuna.
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0 # Enrico 2014-02-05 13:09
Io direi che "più che la recessione potè la stretta creditizia".
E' vero che c'è (e ci sarà ancora) la recessione ma il crollo delle compravendite è causato sopratutto dalle banche che non concedono più i mutui o se li concedono lo fanno con criteri non certo larghi come 7-8 anni fa.
Il settore privato continua a perdere posti di lavoro con chiusure continue di ditte e quello pubblico non fa più cassa di compensazione come in passato:col blocco del turn over si sono persi circa mezzo milione di posti ed altri 500.000-1.000.000 dovranno non esere più rimpiazzati
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