Indovinare il valore di mercato?Ricevo spesso richieste per dare un mio parere sul valore di mercato di un qualche immobile che il cliente (o potenziale tale) vorrebbe acquistare.

Del resto uno dei servizi che offro è proprio la consulenza all'acquisto.

C'è però un equivoco.

Io non sono uno stregone o un'indovina con la sfera di cristallo. Per cui se mi chiedi se quell'immobile si acquista ad un buon prezzo o meno, io faccio fatica a risponderti con una certa precisione.

Lo so, stai per dirmi che esistono gli standard internazionali di valutazione, gli IVS. Dammi ancora un attimo e ti dico cosa ne penso e perché in questa fase possono essere davvero poco attendibili.

Dicevamo...

Le mie valutazioni nell'affiancarti in fase di acquisto sono rivolte non certo a darti il valore di mercato di ciò che stai comprando. Un agente immobiliare bravo (e non ce ne sono molti in giro, ahimé) ti potrebbe essere molto più utile di me.

 

Io faccio un'analisi specifica preventiva su quello che potrai realizzare in ottica di riqualificazione energetica e ristrutturazione sull'immobile che stai acquistando.

 

Succede infatti che molte persone acquistano qualcosa che poi non può essere trasformato nel loro oggetto del desiderio, sia perché ci sono vincoli urbanistici a impedirlo, sia perché il budget a disposizione non consente quella realizzazione. O magari per altri motivi.

Ecco che uno studio preventivo e accurato elimina alla base questi rischi.

È vero anche che posso partire da una ricerca da zero, ma appunto mi faccio affiancare da un agente immobiliare (AI) esperto. Il mio compito quindi è profilare bene il cliente e capire davvero cosa vuole realizzare. Poi do mandato all'AI.

Non è quindi il mio mestiere dirti qual è il prezzo giusto di un immobile che vorresti comprare. Posso certamente darti a grandi linee tutti i costi che dovrai affrontare, in base agli obiettivi, in modo da non avere sorprese e non farti fare acquisti su cui poi non possono essere fatti i lavori voluti per mancanza di budget.

Ma non chiedermi di farti una valutazione del più corretto valore di mercato. Anche perché ritengo che in questa fase di mercato spesso possa risultare una presa in giro.

E te lo dimostro con i fatti...

 

Gli International Valuation Standards (IVS) per individuare il valore di mercato di un immobile

E veniamo ai nostri amati IVS... 

Gli IVS hanno lo scopo di stabilire “un complesso di regole uniformi e condivise di natura metodologica e applicativa, raccolte e presentate in modo sistematico” per la stima degli immobili.

In Italia gli IVS sono recepiti nel Codice delle Valutazioni Immobiliari, III edizione, edito da Tecnoborsa.

Parte del successo in Italia è dovuto al fatto che anche l'ABI, l'associazione bancaria italiana, li abbia adottati come riferimento standard per le valutazioni creditizie.

Fin qui tutto bene. È evidente che è meglio valutare qualcosa seguendo un metodo il più possibile scientifico piuttosto che procedere “a naso”, fidandosi dell'esperienza empirica dell'agente immobiliare di zona.

C'è però un problema.

Immobili ComparabiliSecondo gli IVS, semplificando un po' ma senza distorcere l'idea di fondo, il valore di mercato di un certo immobile va parametrato sui prezzi di vendita dei comparabili, ossia di altri immobili simili. Ovviamente sono previsti tutti gli aggiustamenti del caso.

In un mercato in cui domanda e offerta sono in equilibrio, gli IVS sono certamente un buon metodo per effettuare una valutazione il più possibile oggettiva e determinare il più probabile valore di mercato.

Ma cosa accade se i comparabili sono pochi o addirittura nulli?

Già, perché in una città come Milano è più facile avere comparabili. Ma se prendessimo ad esempio la Riviera del Brenta, la zona che va da Padova a Venezia, quali sono i comparabili a disposizione? Sono attendibili?

I sostenitori di questa metodologia ci dicono che bastano pochi comparabili per fare una stima veritiera. Siamo sicuri?

Anche il paradosso dei polli di Trilussa è favorevole ai sostenitori degli IVS: se io mangio due polli e tu ne mangi zero, statisticamente abbiamo mangiato un pollo a testa.

Ma è appunto un paradosso. La statistica, infatti, è una scienza, ma si basa sui grandi numeri. Ossia, non posso fare dei confronti sensati ed arrivare a risultati statisticamente validi se lavoro su un campione esiguo di comparabili.

Questo è un fatto.

Se nel tuo palazzo il vicino ha venduto il suo appartamento (molto simile al tuo) a 200 mila euro, puoi affermare che anche il tuo appartamento valga 200 mila euro?

Diciamo di sì?

E se fosse stato venduto ad un altro inquilino del palazzo, magari perché ci è andata a vivere la figlia? Il nuovo proprietario potrebbe aver dato un valore decisamente più grande di quello che in realtà avrebbe attribuito un qualsiasi altro acquirente. Quell'immobile non fa statistica!

Diversamente, se ci fossero state almeno una decina di compravendite nel tuo condominio e in quelli limitrofi simili, la media avrebbe molto più senso. Allora potresti certamente sapere che il mercato è disposto a pagare circa 200 mila euro per un appartamento come il tuo.  

Del resto se ci sono immobili in vendita da molti anni, senza nessuna visita e interesse, un motivo ci sarà, o no?

 

Il metodo dei costi minimi (in Estimo)

Qualcuno mi ha detto che trovare il valore minimo di un immobile è sempre possibile. Basta valutare i costi di costruzione.

Dissento completamente anche da questa tesi.

 

Il valore di mercato è il prezzo più probabile che si ottiene dall'incontro tra domanda e offerta.

 

Quindi non è qualcosa di immutabile.

Quanto vale un bicchiere d'acqua a Roma? Lo stesso bicchiere d'acqua quanto vale nel deserto?

La teoria secondo cui un immobile dovrebbe valere quanto meno il costo di costruzione è assolutamente inconsistente, anche se i grandi luminari universitari ti diranno che non è così. Come al solito, "teoria vs realtà".

Se così fosse, basterebbe scavare una buca e riempirla 100 volte per attribuire "all'opera" un valore molto alto. Certo, la pratica funziona con le pubbliche amministrazioni corrotte dal malaffare perché lucrano sui soldi pubblici. Ma questo è altro argomento. undecided

Al mercato invece interessa? Ci sono acquirenti che investirebbero in una buca più volte scavata e richiusa?

Per un immobile sperduto in particolari zone, in campagna piuttosto che nel paesino dove ci sono più case che abitanti, vale lo stesso concetto. E anche nelle periferie più degradate delle città metropolitane. Roma e Milano non fanno eccezione.

Non importa se nuovo, vecchio, grande, frazionabile, ecc.

Non importa se lo avevi comprato per farci un b&b di sicuro successo, ma ora devi trasferirti all'estero e lasci questa grande opportunità agli altri.

Hai acquirenti seriamente interessati? Qualcuno vuol comprare?

A Detroit, negli Stati Uniti d'America, non a “Cadregate sulla Schiena", molte case sono arrivate a costare 1 dollaro! Una vendita simbolica. E malgrado questo, sono rimaste invendute.

Sai cosa era Detroit qualche anno fa? La capitale dell'automobile. Una Torino dieci volte più grande, 1.000 volte più produttiva.

Eppure... la "legge della domanda e dell'offerta" non guarda in faccia a nessuno!

È il mercato, bellezza!

"Va be', ma che discorsi... l'Italia non è l'America. Da noi non succederà mai..."

Ma davvero?

E come mai in Sicilia hanno iniziato a regalare le case (a 1 euro) a chi si assume l'obbligo di ristrutturarle? 

 

Perché è fondamentale la Riqualificazione Energetica

Non sei ancora convinto. "Quello è un paesino della Sicilia. Cosa c'entra? Laura, è risaputo che al sud la situazione è diversa..."

A Ferrara i tecnici ritengono che la stima più attendibile sugli alloggi vuoti sia compresa tra i due estremi 7.400 e 5.400 unità.

Capito? Ferrara, capoluogo di provincia nel "ricco nord-est".

Però, si legge nella relazione che descrive il “quadro conoscitivo”, “agli alloggi non utilizzati potenzialmente si sommano le previsioni residenziali non attuate o in corso di realizzazione dei piani urbanistici attuativi vigenti e del piano operativo da poco approvato per complessivi 5.193 alloggi“.
Il dato complessivo oscillerebbe così, grossomodo, tra i 10.000 e i 12.000 alloggi non utilizzati in tutto il comune (il dato degli abitanti insediabili è dunque necessariamente molto più elevato).

Domanda: perché questi alloggi sono vuoti?

Tendenzialmente perché sono fatiscenti.

Hanno tutti oltrepassato il limite del normale ciclo di vita di un immobile (40 anni). E non torneranno decenti solo con una tinteggiatura e un po' di maquillage edilizio.

Ferrara è solo un esempio.

Tutte le città d'Italia presentano questo stesso problema.
Siamo uno dei paesi al mondo con il patrimonio edilizio più vecchio e degradato: oltre il 37% del immobili in Italia ha più di 40 anni! Ma il resto non se la passa certo bene...

Ecco perché gli immobili non si vendono (e non si affittano). Al massimo vengono occupati. Ecco perché di giorno in giorno perdono valore di mercato. Tutti vogliono disfarsi della “scarpa vecchia”. E questo succede anche in zone una volta ritenute molto belle e funzionali nelle varie città d'Italia.

 

La tua casa però non è solo un “banale” valore di mercato!

Certo, nel momento in cui diventa qualcosa da scambiare sul mercato in cambio di denaro, necessariamente dovrai chiederti quale possa essere il più probabile valore di mercato della tua casa futura.

Ma se quell'oggetto diventa tuo, l'idea è di (ri)dargli vita!

Nessuna persona sana di mente che è felice di abitare nella sua casa va a farsi fare una perizia estimativa per sapere qual è il valore di mercato.

 

La tua casa è qualcosa che parla di te. È il luogo dove tu devi sentirti più a tuo agio. Il riposo del guerriero. Ma anche un ambiente da mostrare con orgoglio agli amici.

 

Se l'idea è quella di comprare un immobile da ristrutturare, non farti paralizzare dall'idea che 10.000 euro in più o in meno possano determinare un cattivo o buon acquisto. Ovvio che è sempre meglio acquistare ad un buon prezzo. Ma se poi non fai una trasformazione adeguata e non migliori sensibilmente ciò che hai comprato, vedrai comunque piano piano che il bene acquistato perdere valore, anche per te.

La differenza la fai tu. La differenza la fa la tua voglia di migliorare, trasformare e risanare qualcosa che aveva perso completamente valore. Valore che invece tu puoi restituire e addirittura aumentare.

Se in tutto questo ti fai assistere e guidare nella pianificazione delle operazioni da un tecnico competente, puoi davvero ottenere un diamante da quella che sembrava una pietra grezza.

Se non sai da dove iniziare, non ti resta che contattarmi!

 

 

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