Da quando ho cominciato a scrivere questo blog, ho avuto modo di affrontare più volte i motivi che mi hanno spinto a scrivere tanto sulla ristrutturazione e sulla riqualificazione energetica. Da molti anni porto avanti l’idea che non si deve continuare a costruire su terreni agricoli, sempre più esterni alle città e sempre più lontani dai servizi principali.

I disastri idrogeologici, che si verificano puntuali ormai ogni anno e che sono molto attuali anche in questi giorni, ci dimostrano come il territorio vada preservato e mantenuto. Inoltre gli edifici vecchi costituiscono la maggioranza delle abitazioni oggi presenti in Italia e sono quelle maggiormente energivore: intervenire nella riduzione dei consumi e anche delle fonti inquinanti è comunque nell’interesse di tutti, oltre che di chi sostiene direttamente le alte spese del riscaldamento domestico.

Le città vanno riqualificate, non possiamo pensare di continuare a costruire edifici nuovi e lasciare al degrado quelli più vecchi; questo rappresenta un danno per tutti.

Queste sono le idee generali, ma scendendo più nel tecnico, che cosa prevede una ristrutturazione e cosa una nuova costruzione?

Se sei tra i lettori del blog, avrai avuto modo di notare che tratto quasi solo l'argomento "ristrutturazione", relegando uno spazio minimo alla progettazione di costruzioni ex novo.

Chiariamoci, però. Qui si parla di ristrutturazione e di riqualificazione energetica, ossia come intervenire pesantemente su un immobile vetusto per rimetterlo a nuovo, secondo gli standard attuali e le normative attuali. Non stiamo quindi parlando di dare una mano di tinteggiatura alle pareti o di sostituire la caldaia perché vecchia.

Qui parliamo di come trasformare una casa decrepita in una nuova abitazione ad alte prestazioni energetiche, funzionale alle attività della famiglia, con standard qualitativi elevati. Utilizzando i migliori materiali in commercio ad hoc per le particolarità e le finalità che si vogliono conseguire.

Fatta questa dovuta precisazione, ti sei mai chiesto se ristrutturare sia più difficile di costruire un’abitazione nuova?

La domanda è lecita. Sicuramente in passato ristrutturare voleva dire dare una svecchiata alla propria abitazione. Di solito ci pensava la ditta a fare tutto. Un geometra si preoccupava di seguire il cantiere, spesso a braccio. Tanto più o meno erano quelli i  lavori da fare... 

Ed in molti casi ancora oggi è così. Certo, se vuoi dare una svecchiata... 

Ma se invece vuoi rendere comparabile un immobile esistente con uno nuovo? Ti basta una ditta ed un geometra che fa tutto in cantiere?

Andiamo con ordine.

 

Quali difficoltà prevede una ristrutturazione che in una nuova costruzione non sono presenti

Quando si ristruttura un’abitazione e soprattutto quando si interviene a fare una riqualificazione a livello globale dell’edificio, non si parte da una base “vergine” ma dal presupposto di avere dei problemi da risolvere.

Un edificio vecchio presenta sempre dei problemi:

  • Presenza di muffa
  • Ponti termici
  • Infiltrazioni
  • Umidità di risalita alla base delle murature
  • Problemi di statica e impossibilità/difficoltà di aumentare i carichi sulla struttura portante

Alcune volte la situazione non è grave, ma altre volte l’edificio presenta contemporaneamente tutti questi problemi e non è poi neanche tanto raro che questo si verifichi. Spesso sono presenti dei vincoli tali che costituiscono dei veri e propri paletti di cui tenere presente in fase di progetto e durante l’esecuzione dei lavori.

Tra questi mi viene in mente, ad esempio, quando ci sono delle superfici che andrebbero isolate e magari ci sono delle difficoltà di natura urbanistica: isolare il soffitto di un garage che ha altezza interna di 2,20 può diventare un problema, perché l’altezza di legge va rispettata per poter usufruire di quel locale come garage dell’abitazione.

Spesso si ristruttura energeticamente con i proprietari di casa che vivono all’interno durante tutto il cantiere: è necessario in questo caso fare una valutazione molto attenta dei tempi di cantiere e un preciso piano delle lavorazioni per ridurre al minimo i disagi per chi vive in casa.

Un progetto e una programmazione attenta prima di aprire il cantiere, ti permetterà di capire esattamente quanto andrai a spendere e comprendere anche le possibili variabili (che in una ristrutturazione possono sempre esserci).

Pensi che il fai-da-te possa essere la giusta soluzione che ti consente di prevedere attentamente tutti i costi?

 

I vantaggi della progettazione di una nuova costruzione che in una ristrutturazione non ci sono quasi mai

Quando si inizia il progetto per una nuova abitazione su un terreno libero, si hanno tutte le possibilità a favore:

  • La libertà di sviluppare un progetto cercando le condizioni più favorevoli
  • Progettare l’abitazione in modo da rispondere a tutte le esigenze del cliente
  • Dimensionare il progetto in modo da valutare attentamente la tipologia costruttiva
  • Sapere in partenza i costi di realizzazione
  • Progettare anzitempo tutti i particolari costruttivi che elimineranno i difetti costruttivi>

Progettare un edificio da zero, sia dal punto di vista architettonico che energetico, è più semplice: non hai problemi da risolvere, ma solo desideri da esaudire. Non c’è nulla che influenzi a priori la buona resa del progetto, che deve comunque tenere conto di: la forma della casa, lo stile che si vuol dare, le esigenze specifiche di chi va ad abitare, l’orientamento per sfruttare al meglio la luce del sole e ottimizzare il comportamento energetico della casa.

In realtà dei vincoli esistono sempre anche nella progettazione di un nuovo edificio, tipo la cubatura realizzabile o la distanza dai confini, ma non influenzano direttamente la buona riuscita di un progetto.

Quello che voglio dire è che non ci sono problemi pregressi da risolvere, come capita invece nelle ristrutturazioni. Non solo il progetto è più semplice, ma anche in fase di cantiere si hanno più facilitazioni: se si ha l’accortezza di preparare un progetto esecutivo ben fatto e discuterlo insieme con il cliente, si avranno maggiori certezze che anche chi opera in cantiere potrà farlo con più sicurezza e riducendo i margini di errore.

Se il programma dei lavori è fatto attentamente, anche i costi sono meno soggetti a variabili.

Ma ci sono anche dei casi in cui da una riqualificazione edilizia si passa a costruire da zero (ma con molti più vincoli progettuali). O quasi...

 

Quando una ristrutturazione diventa, di fatto, una nuova costruzione?

Alle volta succede anche che quello che si pensa sarà una ristrutturazione, diventa a tutti gli effetti un edificio nuovo. Mi è capitato spesso di fare valutazioni su immobili con l’ipotesi di ristrutturarli, per poi scoprire che erano danneggiati staticamente e che era assolutamente antieconomico procedere a "tirar a lucido" la vecchia carcassa.

In altri casi mi sono stati chiesti interventi di modifica interna che non erano possibili proprio per non danneggiare la statica dell’edificio.

In tali casi è meglio procedere alla demolizione e fedele ricostruzione del fabbricato.

Tale operazione, anche grazie all’applicazione della Legge sul Piano casa, per l’urbanistica viene considerata come "Ristrutturazione" e porta quindi con sé diverse agevolazioni.

Tra queste, giusto per citarne una, lo scomputo degli oneri urbanistici per la ristrutturazione, cioè oltre al costo della pratica edilizia, non sarà necessario versare oneri o monetizzazioni sui lavori da eseguirsi.

Questa è una possibile valutazione se si vuole costruire una casa nuova. Anche perché è possibile in molti casi aumentare il volume attraverso un ampliamento. Questo rappresenta un ottimo strumento per fare acquisti vantaggiosi in zone già urbanizzate e dentro alle città, invece di allontanarsi sempre più nelle campagne per trovare un terreno edificabile su cui fare una costruzione ex novo.

 

Tiriamo un po' le somme...

Ti ho chiesto all'inizio di questo articolo se ritieni sia più difficile eseguire un progetto da zero (costruzione nuova) o se sia più difficile "cimentarsi" con una ristrutturazione con riqualificazione energetica.  

Bene, avrai capito che le complessità di lavorare su una base già esistente sono maggiori. 

 

Ma allora perché vale la pena ristrutturare?

Posto che questo argomento è stato già ampiamente trattato su questo blog, ti dò solo due spunti:

  • possibilità di abitare in zone centrali di una città
  • spazi interni di una volta, che puoi ottenere solo se ti fai fare una casa  solo tua su misura

 

Comunque, devi fartene una ragione. Il futuro è a vantaggio della ristrutturazione e della riqualificazione energetica. In questo ambito, rientra la demolizione con fedele ricostruzione, a cui poter abbinare un ampliamento. 

 

Siamo circondati da immobili fatiscenti, che consumano moltissimo e occupano ormai i posti più belli e funzionali delle nostre città. È arrivato il momento (lo è già da un po', in effetti) di risanare l'esistente.

 

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Commenti   

0 # Laura Coppo 2015-03-02 10:15
Grazie del feedback positivo! :-)



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0 # Giovanni 2015-02-16 10:26
Cose molto interessanti, un punto di vista differente da come abbiamo concepito fino ad ora il "costruire case".

Grazie
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