Confrontiamo le differenze di costi tra nuovo e da ristrutturareAnalizziamo in numeri la convenienza di un acquisto di un immobile da ristrutturare rispetto ad uno nuovo.

Ogni volta che si parla di ristrutturazione, di riqualificazione energetica, oppure di CasaClima, si dicono molte cose anche interessanti, ma poi chi legge rimane sempre con il dubbio: “ok, ma quanto mi costa?”

Ora metteremo a confronto i costi di un acquisto di un immobile nuovo, da costruttore, con quello di un immobile vetusto da ristrutturare e riqualificare da un punto di vista energetico.

Non voglio fare un esempio inventato, ma riporterò dei valori reali su un caso concreto su cui sto lavorando. Ovviamente eliminerò qualsiasi riferimento a nominativi, indirizzi e altri dati sensibili. Del resto ti interessa capire il meccanismo. Non concentrarti quindi solo sui numeri, anche perché, come vedrai, si tratta di una operazione piuttosto impegnativa.

Se vuoi capire cosa è più conveniente per te quando devi scegliere come muoverti per acquistare casa, dunque, continua a leggere...

Ma prima di proseguire faccio una premessa: in edilizia non esistono costi standard, veri in assoluto. In base alla ditta, ai fornitori, alla tipologia di artigiani e ai materiali scelti, i costi possono variare sensibilmente. E non vuol dir nulla che una manodopera più cara del 30% sia necessariamente migliore. Ma non vuol dire nemmeno che la ditta che ha applicato questo ricarico stia rubando dei soldi. Le cose vanno contestualizzate e capite bene.

Se non sei pratico, non fare da solo. Se hai bisogno di un preventivo o di un computo metrico...

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Procediamo allora con il nostro confronto...

Come prima cosa iniziamo con l'indicare il luogo esatto in cui sono localizzati gli immobili. La ricerca dell'immobile è stata condotta nel quartiere Arcella di Padova. Per chi non fosse di Padova, l'Arcella è un quartiere che presenta caratteristiche ottime sotto certi aspetti: è un quartiere molto funzionale, ben servito, contiguo al centro storico, servito anche dal nuovo metrobus, con molte attività del terziario, negozi e centri commerciali. Presenta però anche aspetti ritenuti degradanti: c’è la presenza di molte etnie, non sempre ben integrate, di palazzine molto vecchie che si alternano a case di ottima fattura, tra cui molte villette singole, ed è l'area più densamente popolata della città.

In realtà, è già da qualche anno che si sta facendo uno sforzo per riqualificare urbanisticamente e socialmente il quartiere, che presenta zone già rinnovate e zone su cui bisogna ancora lavorare molto. Anche l'amministrazione si è mossa in questa direzione: circa un anno fa ho partecipato ad una mostra in cui si proponevano diversi progetti di riqualificazione di spazi ad uso della collettività.

Grazie a questi aspetti contrastanti, è possibile acquistare case singole a prezzi decisamente attraenti rispetto ad altre zone della città, con prospettive interessanti per la riqualificazione urbanistica e dunque per una rivalutazione dell'investimento. Poi ovviamente le considerazioni da fare sono tante e diverse a seconda delle necessità e dei gusti dell'acquirente.

Chiusa la breve parentesi, a parità di condizioni relative a zona, metratura, piani fuori terra, giardino, ecc., consideriamo nel nostro esempio proprio una porzione indipendente di circa 200mq.

 

Acquisto di un immobile nuovo dall'impresa

È ipotizzabile in questo momento una richiesta non inferiore ai 2.200 €/mq per una porzione di abitazione nuova, ma proprio per tenerci bassi (malgrado la crisi...). In realtà un'impresa che ha in vendita nella stessa zona porzioni di bi e tri-familiari in classe A (non certificate CasaClima) parte da un prezzo di richiesta di 530.000 euro! Essendo 215 mq, il prezzo unitario è di 2.465 €/mq.

Personalmente ho potuto verificare anche la richiesta di immobili ristrutturati a nuovo dal costruttore, pronti per essere venduti, sempre nello stesso quartiere. Dunque, in base a quanto visto e cercato in zona, mi sento di poter dire che un prezzo di richiesta attendibile è di non meno di 2.200 €/mq, che è il prezzo del nuovo per classi energetiche A o B, in quel quartiere.

In sostanza, per acquistare 200 mq occorrono non meno di:

440.000 € più il 4% di iva sul valore catastale per la prima casa (+ le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa - 168 € cadauna - per un totale di 504 €). Non potendo disporre del valore catastale, supponiamo che esso sia pari al 75% del valore reale; ci saranno dunque altri 13.000 euro di imposte. Ovviamente ci sono anche altre spese, come il mutuo, il notaio, gli allacciamenti, ecc., che però qui tralasciamo.

Totale: 453.000€ chiavi in mano. Mi devo fidare del costruttore e non devo fare più niente.

 

Acquisto di un immobile da risanare

Progettare la ristrutturazioneHo individuato nella stessa zona, a poco più di 400 m, nel centro del quartiere, una casa da un privato che necessita di lavori di ristrutturazione e riqualificazione, con prezzo di richiesta di 210.000 €. Supponiamo che non ci sia margine di trattativa (molto irreale di questi tempi) e che questo sia il prezzo di vendita. Aggiungendo le imposte di registro e ipocatastali per la prima casa, ossia 3% + 336 € del valore catastale, abbiamo una spesa per l’acquisto di poco meno di 217.000 €.

Nota: Nella stessa zona è in vendita un immobile di pari metratura per un prezzo decisamente più basso. Non è stato preso in considerazione perché ha pochissimo giardino e presenta anche altre caratteristiche. Con questo voglio solo dire che il prezzo che effettivamente si paga per un immobile da riqualificare può essere anche parecchio più basso.

 

Vediamo quali sono i costi per ristrutturare e riqualificare il fabbricato

Ripeto ancora una volta che definire un costo unitario medio di ristrutturazione potrebbe non voler dire molto. Tutto dipende, infatti, dalle condizioni di partenza dello stato di fatto dell'immobile, se particolarmente degradato, se necessita di bonifiche o di demolizione e fedele ricostruzione, se si vogliono utilizzare finiture di medio o alto livello, ecc.

Ora, una ristrutturazione totale con riqualificazione energetica, che preveda quindi anche rifacimento del tetto, cappotto esterno, risoluzione dei ponti termici, oltre al rifacimento integrale di tutti gli impianti, gli infissi e le finiture interne, considerando un prezzo di 1.100 €/mq inclusa iva, per duecento metri sono circa 220.000 €.

Quindi, la stessa casa da rifare, costa complessivamente 217.000 + 220.000 = 437.000 €

 

Ma qual è allora il vantaggio economico di ristrutturare a nuovo un immobile?

Te lo spiego subito.

La scorsa settimana abbiamo visto come funzionano le detrazioni fiscali sulla ristrutturazione edilizia. Consideriamo ora la detrazione del 36% in 10 anni, visto che quella del 50% a giugno scadrà (salvo ripensamenti e proroghe).

Il 36% di 220 mila euro fa 79.200 €. Purtroppo, però, il massimo che si può detrarre è il 36% di 48.000 €, ossia 17.280 € (1.728 € all'anno).

La casa ristrutturata a nuovo e riclassificata in classe A costerà alla fine un totale di 420.000 € invece che di 437.000 €. In realtà, per come l'ho concepita, questa ristrutturazione porterà all'ottenimento del certificato CasaClima. Le case nuove visionate erano classe A secondo la normativa italiana. E non è la stessa cosa: sono certificazioni di ben differente sostanza!

Ora, fai un paragone tra le due situazioni. Qui sotto ti riporto uno schema riassuntivo:

 

Voci di spesa
Casa nuova
Casa ristrutturata
Prezzo acquisto + imposte
453.000
217.000
Ristrutturazione e riqualificazione energetica
 
220.000
Detrazioni fiscali
 
-17.000
TOTALE
453.000
420.000

 

 

Sono 33.000 euro in meno. Cosa dici, è conveniente?

E tutto questo senza nemmeno considerare che:

  • la casa te la rifai come vuoi
  • hai più probabilità di trovare una casa vecchia che una casa nuova in quartieri all'interno della città
  • c'è molto più margine di trattativa su un immobile vecchio da ristrutturare che su uno nuovo da acquistare dall'impresa

 

Riepilogando...

I costi di ristrutturazione sono indicativi, perché è evidente che un calcolo serio si può fare solo dopo aver fatto un'attenta valutazione ed un preciso computo metrico e dopo la progettazione. Quindi se stai cercando di adattare l'esempio al tuo caso, fai attenzione. Non è detto che le cose siano paragonabili.

L’approccio alla ristrutturazione è molto diverso a seconda della base di partenza: alcuni immobili richiedono una verifica e adeguamento anche strutturale, altri costituiscono un’ottima base di partenza per lavori di solo adeguamento dal punto di vista del risparmio energetico, altri ancora offrono possibilità di ampliamenti volumetrici.

 

Inoltre prima di procedere alla ristrutturazione è buona norma definire anche gli obiettivi energetici che si vogliono ottenere.

 

La consulenza di un tecnico fin dall’acquisto può darti da subito un valido aiuto per la valutazione. In realtà puntando ad ottenere uno sconto un po' più alto sul prezzo di acquisto e minimizzando i costi di ristrutturazione e riqualificazione energetica, fermo restando gli obiettivi prefissati (ottenimento della classe A, ma sarebbe meglio puntare subito ad una certificazione CasaClima), si può ottenere un prezzo ancora più basso scegliendo un opportuno immobile da risanare.

 

Morale della storia: con l'acquisto di un immobile da ristrutturare e riqualificare puoi ottenere risultati migliori a costi (anche molto) minori.

 

Attenzione! In questo articolo si è considerata un'operazione di ristrutturazione e di riqualificazione energetica, non una semplice manutenzione ordinaria, con il rifacimento di qualche tegola del tetto, o la messa a norma dell'impianto elettrico. Quindi non devi spaventarti se i numeri sono "importanti". Qui abbiamo trasformato il diamante grezzo in un bellissimo gioiello da vetrina!

 

Leggi anche questo articolo correlato:

<--- I vantaggi (fiscali) di una ristrutturazione rispetto all'acquisto di una casa nuova [prima parte]

 

 

Commenti   

-1 # andrea michielan 2013-05-22 21:34
Ottime considerazioni,non abbiamo bisogno di nuovo cemento, ma di rivalorizzare e razionalizzare l'esistente. Quello che però più spaventa il cliente acquirente tra la scelta di una casa in pronta consegna ed una da ristrutturare sono i costi e tempi certi.
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0 # Laura Coppo 2013-05-22 21:59
Grazie Andrea per il tuo commento e per la segnalazione che mi hai inviato. Come vedi, ho corretto. ;-)

Purtroppo non si può avere "la botte piena e la moglie ubriaca". Un immobile da risanare offre ben altri vantaggi, specificati nell'articolo, per cui non mi ripeto.

Del resto fino a qualche anno fa la gente comprava casa "sulla carta", per cui restava in attesa per tempi anche molto più lunghi.

In ogni caso, questo cambio di mentalità andrà fatto comunque. Le normative europee sui consumi energetici, il consumo del territorio a favore della cementificazione, tutti gli immobili obsoleti invenduti faranno sì che il futuro dell'edilizia sarà quasi solo ed esclusivamente la ristrutturazione e la riqualificazione energetica.

Io ci scometto! :-)

A presto.
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0 # Cristiano Vania 2013-05-22 10:09
Gentile architetto, sono contento che dopo anni di perpetua sensibilizzazione si cominci a vedere professionisti che si impegnino nel fare considerazioni e valutazioni sul recupero del patrimonio esistente, non per mettermi in luce, ma è dal 2008 che predico con meticolose analisi le valutazioni di ogni singolo intervento usando non tanto la detrazione del 36% ma quella del 55%, il risparmio senza ombra di dubbio è notevole. potrei riportarle un esempio di intervento su Vigonza dove su un immobile esistente il risparmio è stato di circa €. 25.000,00 su una proposta alternativa di demolizione e ricostruzione con una struttura nuova in X-LAM ecosostenibile.
Compiaciuto le auguro un buon lavoro
Cristiano Vania
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0 # Laura Coppo 2013-05-22 17:22
Grazie mille per l'ottimo commento.

In questo articolo ho parlato della detrazione del 36% perché purtroppo quella del 55% scadrà a brevissimo.

Se una persona deve iniziare a prendere in considerazione l'ipotesi di comprare una casa da demolire e ricostruire, oppure semplicemente procedere ad una seria ristrutturazione con riqualificazione energetica (cosa che ritengo indispensabile, per i motivi spiegati in questo e in molti altri articoli del blog), è meglio che pensi a questo tipo di detrazione, altrimenti poi ci si fa l'idea (sbagliata) che non conviene più...

In realtà negli scorsi giorni il neo ministro Zanonato ventilava l'ipotesi di prorogare la scadenza della detrazione al 50%. Ma meglio, per ora, basarci sulle certezze. Sarò ben lieta di aggiornare l'articolo in caso di proroga.
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