una casa da ristrutturare è come un diamante grezzoMeglio comprare una casa nuova di pacca o una vecchia da ristrutturare? Cosa valutare in un caso e nell'altro? Quali sono le valutazioni da fare per scegliere la soluzione “casa da ristrutturare” rispetto a “casa nuova” e viceversa?

Ok, quello della TUA casa è un acquisto di pancia, totalmente emozionale, spesso poco razionale. Tutto ciò è normalissimo. Ma nulla vieta che tu possa trovare la casa dei tuoi sogni partendo da qualcosa che allo stato di fatto non ha ancora nulla di quello che desideri.

Un diamante diventa tale solo dopo una lunga e faticosa lavorazione. Non tutti sono in grado di riconoscerlo allo stato grezzo.

La scorsa settimana abbiamo parlato di ristrutturazione, di come spendere al meglio i propri soldi affidandosi ad un tecnico che, oltre alla progettazione, sia in grado di organizzare e gestire il cantiere.

Avrai già capito, se leggi spesso questo blog, che io sono per la soluzione di ristrutturare a nuovo (e riqualificare energeticamente) un vecchio fabbricato già esistente piuttosto che progettare e costruire un nuovo edificio. L'argomento di questo articolo, quindi, sarà per te molto più utile e interessante se parleremo di quelli che sono gli indiscutibili vantaggi nell'acquistare il “diamante grezzo” rispetto a quello già pronto e lavorato.

Il focus di questo post è dunque sulla ristrutturazione, ma in realtà il ragionamento può essere allargato anche all'ambito della riqualificazione energetica. 

Essendo l'argomento piuttosto vasto, e poiché voglio riportarti un esempio concreto della convenienza di un progetto di ristrutturazione rispetto ad un acquisto ex novo, dividerò il post in due parti.

È fondamentale, dunque, capire prima quali sono i tipi di intervento che possono godere dell'agevolazione.

Continua a leggere e scopri quali sono tutti i vantaggi di un progetto di risanamento e ristrutturazione di un edificio esistente...

 

La normativa che regola le agevolazioni sulla ristrutturazione

Non è mia intenzione tenere una trattazione pedissequa su quelli che sono i riferimenti normativi. In queste poche righe darò solo alcuni riferimenti. Per gli approfondimenti consiglio l'ottima guida dell'Agenzia delle Entrate che potrai anche scaricare, da cui sono stati estratti e sintetizzati i seguenti contenuti.

Dal 1° gennaio 2012, la detrazione fiscale sulle ristrutturazioni edilizie non ha più scadenza (legge n. 201/2011 (art. 4)). L'acquisto di un immobile da ristrutturare permette di portare in detrazione per i lavori di ristrutturazione e recupero edilizio un'imposta Irpef pari al 36%, in 10 quote annuali di pari importo, per un ammontare massimo di 48.000 euro.

È prevista anche una detrazione del 50% per le spese sostenute dal 28 giugno 2012 al 30 giungo 2013 (decreto legge n. 83 del 22 giugno 2012 - Misure urgenti per la crescita del Paese). Oltre questa data, dunque, non è più possibile sfruttare questa detrazione, che concorre per un ammontare massimo di 96.000 euro. Ben altra cosa!

L'auspicio è che il nuovo governo riveda la normativa e proponga una nuova proroga. Ma meglio non illudersi e fare i conti con ciò che esiste per certo.

 

Per quali lavori sono previste le agevolazioni

Ancora una volta specifico che la trattazione non è esaustiva, ma solo indicativa.

La detrazione riguarda le spese sostenute per interventi di manutenzione straordinaria, per le opere di restauro e risanamento conservativo e per i lavori di ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze.

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono dunque ammessi all’agevolazione solo se riguardano parti comuni di edifici residenziali

Vengono inoltre incluse tutte le spese per interventi:

  • di recupero da calamità naturali
  • per la realizzazione di autorimesse
  • finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche
  • volti a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi
  • di bonifica dall’amianto
  • di esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici
  • di installazione di cancellate, recinzioni, grate sulle finestre, ecc. per prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi
  • di cablatura degli edifici, al contenimento dell’inquinamento acustico, al conseguimento di risparmi energetici, all’adozione di misure di sicurezza statica e antisismica degli edifici, all’esecuzione di opere interne

In pratica nelle spese ammesse per la detrazione del 36% c'è quasi tutto, comprese le spese per i vari professionisti intervenuti, per la progettazione, per i materiali. Persino l'iva rientra tra le spese detraibili!

 

Cosa si intende per Ristrutturazione Edilizia

Sono interventi volti a trasformare un fabbricato del tutto o in parte. Alcuni esempi sono:

  • demolizione e fedele ricostruzione dell’immobile
  • modifica della facciata
  • realizzazione di una mansarda o di un balcone
  • trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda
  • apertura di nuove porte e finestre
  • costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti

 

Cosa si intende per Manutenzione straordinaria

Una manutenzione straordinaria è l'insieme di tutte le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, senza modificare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e senza mutamenti delle destinazioni d’uso. Esempi:

  • sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso
  • realizzazione e miglioramento dei servizi igienici
  • costruzione o rifacimento di scale e rampe
  • installazione di ascensori e scale di sicurezza
  • interventi finalizzati al risparmio energetico
  • recinzione dell’area privata

 

Cosa si intende per Restauro e risanamento conservativo

L'insieme degli interventi necessari per conservare l'immobile o cambiare destinazione d'uso compatibili pur mantenendo le strutture esistenti. Esempi:

  • interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado
  • adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti
  • apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali

 

 Ricapitolando...

Se vuoi rifare i pavimenti di casa, le tinteggiature, qualsiasi opera di riparazione del tuo appartamento o della tua casa a schiera, devi pagarti tutto l'intervento di tasca tua. Non hai diritto ad alcuna agevolazione fiscale, perché si tratta di manutenzione ordinaria. 

Solo questo? 

No, non hai diritto alla detrazione del 36% nemmeno per la manutenzione degli infissi, interni ed esterni, per il rifacimento dell'intonaco, per la rimozione della muffa e le impermeabilizzazioni di tetti e terrazzi. Mantenere in efficienza gli impianti, ripararli o sostituendo parte di essi non dà diritto alle agevolazioni. Una sostituzione per adeguamento alle normative o per migliorare le prestazioni energetiche,ad esempio, sì.   

Dura lex, sed lex. Per i dettagli il tuo commercialista ti sarà di maggior aiuto.

 

Ma allora perché non sfruttare al meglio le agevolazioni?

Non è una questione di furbizia: il legislatore ha varato questa serie di normative per le detrazioni fiscali proprio con l'intento di promuovere un risanamento concreto del patrimonio edilizio italiano. Se infatti questi lavori, che di solito sono di manutenzione ordinaria, fanno parte di un intervento più completo e vasto, come la demolizione di tramezzature, la realizzazione di nuove mura divisorie e lo spostamento dei servizi, l’insieme delle stesse è comunque ammesso al beneficio delle detrazioni fiscali.

Se hai un immobile degli anni '60 o degli anni '70, cosa aspetti? Questa è l'occasione per renderlo migliore, ristrutturarlo come si deve e riqualificarlo dal punto di vista energetico, risparmiando un bel po' di soldini. Chiama un tecnico di tua fiducia e predisponi un piano. 

Non dimenticare che una operazione di risanamento come questa ti permette di rivalutare enormemente l'immobile.

Se invece sei indeciso se acquistare una casa nuova piuttosto che una da ristrutturare, aspetta di leggere il post della prossima settimana. Troverai un esempio concreto, assolutamente veritiero, di quanto si possa risparmiare.

 

PS: Mi aspetto sempre che mi aiuti a condividere e diffondere queste notizie.   

 

Leggi anche questo articolo correlato:

I vantaggi (fiscali) di una ristrutturazione rispetto all'acquisto di una casa nuova [seconda parte] --->

 

Commenti   

0 # Ale 2015-07-10 09:55
Buongiorno Laura,

ho ancora un paio di dubbi per quanto riguarda la demolizione e ricostruzione entro sagoma, spero tu possa aiutarmi:

1) se esco leggermente dalla sagoma (diciamo 5 mq per potere costruire un'autorimessa), perdo tutti i benefici fiscali o solamente la quota parte?
2) se un muro perimetrale della vecchia casa dista ora 2 metri dal confine, posso ricostruirlo a 3 metri dal confine o devo rispettare i 5 metri come da regolamento comunale (in caso di nuova costruzione)?

Grazie
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0 # Laura Coppo 2015-07-28 11:36
Buongiorno Ale,

dipende da come è realizzato questo fuori sagoma.
In un caso che sto trattando in questo momento, uscire anche solo di un cm farebbe perdere per intero i benefici fiscali. Non posso dirlo con certezza per il tuo caso specifico perché va studiato con attenzione, normativa alla mano.

Spostarsi dal sedime originario significa creare un nuovo limite, che deve rispettare la normativa.
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0 # Alex 2015-06-11 11:07
Dentro sagoma significa che comunque posso diminuire la volumetria, è corretto? Sarebbe bello che facesse un post per chiarire questo argomento perché c'è parecchia confusione dopo il 'decreto del fare', e l'agenzia delle entrate non aiuta!!
Grazie ancora, e complimenti per il sito/blog. Saluti
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0 # Laura Coppo 2015-06-19 14:10
Salve Alex,

dentro sagoma significa dentro il perimetro orizzontale, ma anche verticale e di sezione... insomma, nelle tre dimensioni. E' possibile fare meno volume, si.

Comunque approfitto dello spunto e farò un post dedicato all'argomento! ;-)
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0 # alex 2015-05-02 22:09
Ciao Laura,adesso che il piano casa permette la demolizione e ricostruzione fuori sagoma, consiglierebbe lo stesso una ristrutturazione?
Grazie
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0 # Laura Coppo 2015-05-18 23:55
Salve Alex,

demolire e ricostruire si può fare in due modi:
1- fuori sagoma
2- dentro sagoma

Nel secondo caso, sia dal punto di vista urbanistico che fiscale si parla di ristrutturazione, con tutti i benefici connessi.

Costruirei fuori sagoma solo nel caso in cui ci fosse la convenienza (e l'intenzione) di costruire un edificio completamente diverso con un volume molto maggiore di quello esistente.
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-1 # Alex 2015-06-08 12:12
Grazie Laura,

se ricostruisco fuori sagoma, ho gli stessi benefici fiscali sia per quanto riguarda la ristrutturazione che per quanto rigurda la riqualificazione energetica?
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0 # Laura Coppo 2015-06-09 23:02
Purtroppo no Alex, solo dentro sagoma ci sono i benefici fiscali.
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-1 # cinzia 2013-05-10 08:00
Sono d'accordissimo con te! bisogna essere ben informati per investire al meglio!e infatti lo condivido subito!
Ciao Laura!
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