diagnosi energetica in condominioSono già due settimane che scrivo di diagnosi energetica per gli edifici, della differenza con il certificato energetico (ACE), della sua utilità, dell'importanza di farsi seguire da un tecnico competente ed esperto quanto prima per poter programmare una serie di lavori di riqualificazione energetica e sfruttare al massimo gli incentivi a disposizione fino al 31 dicembre 2013 (30 giugno 2014 per i condomìni).

E visto che questo blog ha lo scopo di trattare concetti non per gli addetti ai lavori, ma per chi poi ha intenzione di fare dei lavori per il risanamento dei propri immobili, considerando che ho sempre messo in evidenza gli aspetti pratici più che quelli strettamente tecnici, ti consiglio di leggere anche questo articolo, soprattutto se abiti in un condominio o se sei un amministratore.

L'argomento che voglio affrontare nello specifico, infatti, riguarda proprio l'importanza di eseguire una diagnosi energetica nei condomìni, in edifici con più unità e quindi più complessi per diversi aspetti.

Gli esempi che seguiranno non sono uno standard, ma solo la riproposizione di situazioni reali trattate da me (e da altri colleghi con i quali collaboro), che pubblico con la finalità di far comprendere meglio la potenza dello strumento “diagnosi energetica”.

Vediamo allora cosa serve per procedere ad una seria diagnosi energetica in un condominio.

 

1. Analisi e raccolta dati

L'assemblea deve deliberare la spesa e incaricare l'amministratore di affidare la diagnosi ad un tecnico specializzato. L'amministratore dunque dovrà fornire al tecnico tutta la documentazione con le caratteristiche dell'edificio, i dettagli relativi agli impianti, i dati sui consumi e le bollette dei combustibili e dell'elettricità degli ultimi cinque/dieci anni, e il bilancio consuntivo del condominio comprensivo dei riparti dell'ultimo biennio.

Il tecnico (o i tecnici) rileva inoltre le caratteristiche dell'involucro, anche mediante termografia ad infrarossi, mettendo in evidenza tutti i punti di dispersione (ponti termici) del calore. Ma annota anche tutte le caratteristiche della caldaia e di eventuali impianti di condizionamento, nonché i flussi di ventilazione degli ambienti. Possono essere fatti ancora altre indagini, come il rilievo nella centrale termica per calcolare i rendimenti e la percentuale di gas nocivi nelle emissioni; l'analisi delle performance in alcuni appartamenti a campione per consentire di misurare le superfici riscaldate e rilevare i corpi scaldanti.

Diciamo che una diagnosi energetica può avere diversi gradi di approfondimento, e sarà lo stesso tecnico a consigliare di procedere in un certo modo a seconda delle situazioni specifiche.

 

2. Rielaborazione dei dati

Una volta che si hanno tutti i dati a disposizione, è necessario processarli, ma prima vanno identificate particolari criticità, sia al livello strutturale che impiantistico. Può essere utilizzato anche un software per l'elaborazione, ma non è sempre fondamentale.

 

3. Proposte di intervento per il risparmio

A questo punto sarà abbastanza chiaro il “comportamento energetico” dell’edificio, in particolare tutti i punti critici che abbassano enormemente l'efficienza energetica.

Si individuano così gli interventi di riqualificazione energetica più adatti al caso specifico realizzando una graduatoria per individuare quelli più convenienti sia a livello economico che di sostenibilità ambientale.

 

È fondamentale, infine, che i risultati della diagnosi vengano illustrati all'assemblea condominiale direttamente da un tecnico capace di descrivere anche le modalità e i tempi di recupero dell'investimento, il capitolato dei lavori e il computo metrico.

 

Perché la diagnosi energetica può aiutarti a risolvere i problemi del tuo condominio 

Se abiti in un edificio costruito...

- prima del 1991

Prima di questa data non esisteva una normativa sul contenimento dei consumi energetici. Detto tra di noi, paghi bollette per riscaldare il giardino! Per cui è proprio su questi edifici che conviene intervenire per ridurre le dispersioni di calore verso l’esterno, cercando di sfruttare al massimo anche le agevolazioni fiscali previste. Parlane con gli altri condòmini.

- dopo il 1991 e prima del 2006

L’edificio è stato costruito rispettando la normativa sul contenimento dei consumi energetici allora in vigore (Legge n. 10/91 e suoi decreti attuativi). Detto tra di noi, la situazione è di poco migliore del caso precedente. Anche questi edifici hanno notevoli carenze ed è necessario intervenire. Si otterrà una sostanziale riduzione dei consumi energetici.

- dopo il l’8 ottobre del 2005

L’edificio deve rispettare la normativa sul contenimento dei consumi energetici (Legge 10/91 e d il DLgs 19 agosto 2005 N. 192). Tali norme impongono limiti alle dispersioni di calore in inverno, limiti ai consumi energetici degli impianti, requisiti di inerzia termica delle pareti e solai di copertura per evitare fenomeni di surriscaldamento estivo degli ambienti.

Condominio a prova di bomba?Hai quindi una casa a prova di bomba? Lo spero vivamente per te, spero sia davvero ben isolata, che sfrutti gli apporti di calore dell'energia solare, che abbia un impianto di riscaldamento e condizionamento il più possibile efficiente, progettato e realizzato tenendo conto delle tecnologie maggiormente rivolte al risparmio energetico già presenti sul mercato.

Faresti però bene ad avere qualche dubbio: se vedi muffa in qualche angolo, intorno alle finestre, se ti aspettavi bollette molto più contenute, può darsi che ci sia qualcosa che non va. Il fatto che esistano degli obblighi di legge non garantisce che la posa dei serramenti sia stata fatta a regola d'arte, ad esempio. Idem per tutti i ponti termici, di cui la legge non parla affatto. Richiedere un controllo da parte di un tecnico specializzato non è una pazzia, ma una scelta saggia che ti ripagherà nel tempo e fugherà ogni tuo dubbio.

E ricorda:

Un appartamento con minori consumi energetici avrà necessariamente un valore di mercato maggiore. Ne ho parlato spesso e in modo anche approfondito in diversi articoli di questo blog, che ti invito a leggere...

 

Esempio di inefficienza dell'impianto di riscaldamento

La prima cosa che devi sapere è che quasi la metà di quello che paghi in bolletta lo butti via... Questo è sicuramente vero per i condomìni edificati prima del 1990. Ma non credere che anche per i più recenti le cose siano completamente diverse.

Visto che faccio sempre esempi sull'involucro degli edifici, questa volta tratto un impianto di riscaldamento centralizzato in un condominio di 10 appartamenti degli anni '80.

Consideriamo uno schema di questo tipo, ricordando che ogni macchina o impianto ha un suo rendimento (rapporto tra il lavoro meccanico compiuto e l'energia fornita al sistema) :

1. Il metano arriva alla caldaia (centrale di produzione) dalla rete di distribuzione esterna→ Il contatore quindi ti indica il 100% del metano che verrà utilizzato. In pratica quello che paghi.

2. La caldaia sfrutta il metano per produrre calore, ma essendo una caldaia piuttosto vecchiotta e inefficiente, il rendimento può essere nella migliore delle ipotesi pari al 75%. Quindi, di quel 100% di metano che paghi, subito butti via un 25%. Con una caldaia di nuova generazione sarebbe certamente possibile ottenere rendimenti decisamente migliori.

3. Il calore prodotto viene trasportato nei vari appartamenti attraverso la rete di distribuzione del fabbricato, tipicamente tubi di rame che trasportano acqua calda. Nella speranza che questi siano adeguatamente coibentati, il minimo desiderabile, questo impianto ha come minimo un'inefficienza del 12% (quindi un rendimento pari a 0,88, ossia 88%, nel migliore dei casi). Quindi, facendo la moltiplicazione del rendimento della caldaia con il rendimento della distribuzione, si ottiene: 0,75 x 0,88 = 0,66 → 66%.

Tutto chiaro fin qui? Non è molto difficile il concetto. L'impianto condominiale ha già sprecato il 44% del metano! Ma andiamo avanti.

4. Il calore "prosegue il suo viaggio" per arrivare nei singoli appartamenti. Purtroppo, come ben sai se vivi in un condominio degli anni '70-'80, chi abita al primo piano ha spesso le finestre aperte d'inverno, chi abita all'ultimo muore dal freddo! Sto esagerando? Il quarto sistema che incontriamo dunque è la regolazione del calore per i singoli appartamenti. Un rendimento medio corrisponde a circa l'85%. Ripetendo quindi il nostro calcolo, aggiungendo il fattore moltiplicativo di 0,85, si ottiene un rendimento prima dei caloriferi pari al 56%.

5. I termosifoni non fanno altro che dissipare il calore che ricevono, per cui il rendimento è abbastanza alto, in quanto si perde solo un 2-3% → Dopo i termosifoni il rendimento è quindi pari a poco più del 54%!

Insomma, alla fine di questo "viaggio del calore" puoi considerare che:

  • Hai pagato 1.800 euro all'anno di bolletta per il gas
  • Hai buttato via 828 euro per inefficienza dell'impianto complessivo
  • Solo 972 euro sono stati utili per l'effettivo riscaldamento e benessere invernale, ossia questo valore corrisponde al calore effettivo necessario per riscaldare il tuo appartamento

Tutto ciò senza considerare le differenze tra primo piano e ultimo piano, perché si è tenuto conto di un valore medio (per la distribuzione).

 

Quindi basta sostituire la caldaia vecchia con una a condensazione?

Se hai seguito il mio ragionamento, frutto di esperienza diretta sul campo, capisci perfettamente da solo che la risposta è no. Non è sufficiente. Ma è una delle cose da fare.

 

È la priorità sostituire la caldaia?

Se la caldaia vecchia ormai è inservibile, troppo vecchia, fuori norma, ecc., è ovvio che dovrete cambiarla. Tieni presente che è possibile ottenere rendimento superiori al 95% con caldaie a condensazione di ultima generazione. Ma ripeto: la sostituzione della caldaia non è detto sia la soluzione. Ad esempio può essere molto sensato ed utile intervenire anche sulla regolazione, in modo da aumentare ancora il rendimento complessivo di tutto l'impianto di riscaldamento.

 

Fai però attenzione al dettaglio di quanta energia effettivamente consumi

Dal calcolo precedente risultavano 972 euro necessari per il vero e proprio riscaldamento, mentre il resto era dovuto a dispersioni varie. Spreco di calore e quindi spreco di soldi.

Posto che comunque nessun sistema potrà avere mai un rendimento del 100%, per quanto costruito bene, per ovvi motivi dettati dalla termodinamica, la domanda che devi porti è un'altra.

 

È possibile diminuire la necessità di consumare quasi 1.000 euro effettivi (ripeto, nell'ipotesi fantasiosa che il rendimento sia pari a quasi il 100%) di riscaldamento?

 

La risposta è certamente si. Se mi segui su questo blog ti sarai ormai annoiato a sentire sempre la stessa cosa. Scherzo, spero proprio che tu possa trovare interessanti questi argomenti, soprattutto se sei in una fase in cui devi decidere, magari con gli altri inquilini, se procedere a lavori di riqualificazione dello stabile e in che modo e misura.

Attraverso una diagnosi energetica, quindi, un tecnico specializzato potrà dirti se è più importante isolare l'involucro, rifare il tetto, sostituire la caldaia, intervenire sull'impianto di distribuzione (cosa abbastanza complessa e spesso sconsigliata) o sulla regolazione e contabilizzazione del calore, ecc.

Non dimenticare che ci sono gli incentivi fiscali fino al 30 giugno 2014!

Se non l'hai fatto, ti invito a leggere anche l'articolo su come finanziare a costo zero tutti i lavori di riqualificazione energetica del condominio in cui vivi. Detrazioni + finanziamento. Forse è meglio approfittare...

 

In conclusione...

Abbiamo quindi visto qui e nelle “puntate precedenti” cos'è e a cosa serve la diagnosi energetica, come si possa utilizzare nei diversi ambiti (case singole piuttosto che interi palazzi), quali differenze sostanziali ci siano con il certificato energetico (ACE).

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Leggi anche questi articoli correlati:

<--- La diagnosi energetica non è il certificato energetico. Un esempio pratico

<--- La diagnosi energetica: il check up per avviare il cantiere

 

 

Commenti   

0 # alberto gazzola 2015-11-26 12:44
buongiorno, per piacere saprebbe dirmi se il costo della diagnosi energetica va ripartito in modo uguale tra condomini o in base ai millesimi? grazie
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0 # Laura Coppo 2015-11-29 17:22
Salve Alberto,

i solito viene ripartito in millesimi, come tutte le spese straordinarie comuni.
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0 # armando 2015-02-09 10:13
alcuni condomini sconsigliano di sostituire l'attuale caldaia vecchia di 12 anni ma perfettamente funzionante con una a condensazione per presenza di calcare dovendola montare sul vecchio impianto e per i costosi lavori connessi all'eliminazione condensa prima che confluisca nella fogna comunale.Si chiede gentilmente un parere dovendo procedere alla contabilizzazione del calore in uno stabile che risale al 1975. Si ringrazia
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0 # Laura Coppo 2015-02-15 17:03
Salve Armando,
già sono difficili da deliberare lavori urgenti, figuriamoci di sostituire una caldaia che funziona!

Va comunque fatta una analisi di costi-benefici sul tipo di intervento proposto.

Perchè è stato proposto di sostituire la caldaia? In fondo la contabilizzazione potrebbe venire fatta comunque (e tra poco sarà obbligatoria) anche senza sostituzione della caldaia esistente, credo.
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0 # Marco Formenti 2014-12-12 08:53
Buongiorno, la diagnosi energetica, in un condominio con riscadamento centralizzato, ha, anche, lo scopo di rivedere i millesimi per il singolo appartamento. Un appartamento, appena ristrutturato, è stato coibentato su tutti i muri così come il soffitto che lo separa dal tetto. La diagnosi energetica del condominio deve tener conto che in quel singolo appartamento l'isolamento termico sia migliore rispetto agli altri appartamenti? Il nostro professionista sostiene che deve essere fatta come se tutti gli appartamenti fossero uguali.
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0 # Laura Coppo 2015-01-04 10:40
Buongiorno Marco,

la ripartizione in millesimi per il riscaldamento segue logiche diverse: mq, mc e distribuzione.

Il suo appartamento ha un fabbisogno più basso, ma è con la contabilizzazione che questo si evidenzia.

Credo che la diagnosi energetica venga fatta per altri scopi, non per la divisione in millesimi. Vanno quindi divisi i due argomenti.

Il fatto di tenere conto o meno dell'isolamento eseguito su un singolo appartamento dipende da quello che sono gli obiettivi e cosa la diagnosi va ad evidenziare.
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