5 domande sull'utilità del risanamento dei condomìniCosa succede in un'assemblea di condominio quando c'è da trovare un accordo per una spesa straordinaria? Se vivi in un condominio di una o più palazzine piuttosto vecchiotte, non puoi non sapere di cosa sto parlando...

Se stai cercando soluzioni a: discussioni tra condomini, liti furibonde per l'approvazione del bilancio, screzi con l'amministratore, diritti di proprietà e a tutto ciò che mette a dura prova l'armonia e la cordiale convivenza dei condòmini, questo non è l'articolo che fa per te.

Ci concentreremo invece su cosa è necessario fare per procedere con i lavori di ristrutturazione e di riqualificazione energetica in un condominio sulla base delle domande che più spesso mi vengono rivolte quando sono chiamata a dare un parere in un'assemblea condominiale.

Spesso i condòmini (o meglio, alcuni di loro) ritengono superflue certe spese, non necessarie in quanto non obbligatorie. In molti casi si pensa che l'amministratore stia facendo pressione per un'utilità personale, per ricavare una percentuale dall'attività svolta per i lavori straordinari.

Se sei tra quelli che ritengono che una palazzina debba essere solo ritinteggiata di tanto in tanto, e che non si possono spendere soldi per opere di ristrutturazione e soprattutto di riqualificazione energetica dell'edificio, continua a leggere.

Forse cambierai idea... e alla fine ti darò anche una buona notizia!

 

1. I lavori di manutenzione straordinaria in un condominio sono tutti obbligatori?

I lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni di un condominio possiamo dividerli in due categorie: lavori obbligatori urgenti e lavori non obbligatori ma necessari.

Fanno parte dei lavori obbligatori urgenti quelli che incidono sulla salute e sulla sicurezza non solo di chi vive nell’edificio, ma anche di chiunque altro possa trarne uno svantaggio. Si pensi ad esempio ad un passante che viene colpito da un coppo di un tetto pericolante.

lavori straordinari in un condominioIn casi come questi sussiste una responsabilità civile e penale, che spesso ricade anche sull'amministratore, nel non eseguire i lavori di adeguamento alla normativa. Messa a norma dell’impianto elettrico, distacchi di intonaco dalla facciata, marciapiedi dissestati o caldaie fuori norma rientrano in questa categoria ed è quindi urgente oltre che obbligatorio eseguire questi interventi.

Sono urgenti, anche se non comportano responsabilità penali, anche lavori di ripristino di mezzi, impianti o strutture, di utilità di tutto l'edificio, a seguito di un danneggiamento. Si pensi ad un problema all'ascensore o ad un danneggiamento dell'autoclave in seguito ad un black-out elettrico.

Rientrano tra i lavori non obbligatori ma necessari, invece, tutte le opere di adeguamento e risanamento dell’edificio al fine di apportare migliorie alle strutture e agli impianti, e renderlo più abitabile e confortevole, oltre che diminuire i consumi energetici e conseguentemente diminuire l'esborso di denaro per la gestione da parte di tutti gli inquilini.

Alcuni esempi sono: isolamento della copertura, isolamento delle pareti e sostituzione dei serramenti, contabilizzazione del calore, installazione di valvole termostatiche. Anche l'acquisto di una caldaia a condensazione, ad esempio, in sostituzione di una tradizionale e meno efficiente, non è una spesa obbligatoria, ma spesso è utile e vantaggiosa.

 

2. Perché dovrei spendere soldi per fare lavori di manutenzione straordinaria non obbligatori sul condominio?

A nessuno piace buttare via i soldi, soprattutto di questi tempi. Questa è una delle poche certezze. Ma ti dirò di più. Se sei proprietario di un appartamento, hai un capitale immobilizzato che puoi decidere di rivalutare o svalutare completamente. Come? Proprio attraverso una corretta manutenzione di tutto lo stabile, adeguandolo non solo alle normative, ma contribuendo con tutti gli altri proprietari al decoro e all'abbellimento dello stesso.

La tua casa è l'investimento più importante!L'esborso di denaro che sostieni oggi devi vederlo come un investimento. Se la palazzina in cui si trova il tuo appartamento è stata costruita più di 30 anni fa, è ora di fare qualcosa. Le tecnologie costruttive dell'epoca, gli impianti e molte finiture avranno certamente la necessità di essere sostituite o essere migliorate con tecnologie più moderne e più attente ai consumi.

Tieni presente che alcune normative europee renderanno a breve obbligatori certi tipi di interventi anche in materia di consumi energetici degli edifici. Per la contabilizzazione del calore, ad esempio, la normativa europea rende obbligatorio entro il 31 dicembre 2016 che ogni unità immobiliare, parte di un condominio o di un edificio polifunzionale servito da teleriscaldamento o da impianto termico centralizzato, si doti di contatori individuali che misurino il consumo di calore e di acqua calda.

In generale la Direttiva Europea 2012/27/UE, già entrata in vigore alla fine del dicembre 2012, si prefigge il raggiungimento di alcuni obiettivi di risparmio energetico entro il 2020. In molti condomini obsoleti sarà obbligatorio intervenire sugli impianti e sulle strutture. Meglio quindi programmare per tempo il lavoro.

 

3. Chi decide quando intervenire e come intervenire sulla manutenzione straordinaria del condominio?

Il potere dell’amministratore di ordinare lavori straordinari è limitato ai casi in cui gli stessi rivestano il carattere d’urgenza (art. 1135, secondo comma, c.c.). È dunque sempre l'assemblea che deve stabilire cosa fare e come procedere. Ma tutti i condòmini conoscono la materia? Quasi sempre anche l'amministratore conosce solo marginalmente la priorità degli interventi, anche perché ogni edificio ha la sua “storia”, la sua “salute” e richiede quindi un intervento mirato. Non puoi somministrare la stessa dieta a tutti i pazienti indistintamente.

Non puoi intervenire, dunque, su tutti gli edifici nello stesso modo.

Il mio consiglio è quello di:

  • far partecipare sempre un esperto ad una di queste assemblee condominiali, in modo da poter evadere tutte le domande e fare chiarezza
  • procedere ad un'analisi e ad una valutazione di tutti gli interventi, a prescindere se poi si porteranno a termine o se si deciderà di farli tutti

So perfettamente che stai pensando: "chiamare un tecnico per una diagnosi energetica... sono soldi buttati". Ma ti sbagli. Il perché te lo spiego al punto successivo.

 

4. Lo stabile è vecchio, sono già previsti alcuni lavori, altri li faremo il prossimo anno o forse più in là con il tempo. È conveniente procedere così?

Non è affatto conveniente procedere senza una pianificazione di interventi e di budget di spesa. Né tantomeno è intelligente pensare che i lavori fatti oggi siano indipendenti da quelli che faremo domani.

 

Non puoi pensare che in un condominio si possa intervenire con una serie di rattoppi e ottenere un vestito sartoriale dignitoso!

 

Sulla base di una diagnosi energetica e di un'analisi di tutti i nodi cruciali dello stabile è possibile fare un programma dei lavori da eseguire. Poi gli interventi possono anche essere suddivisi nel tempo, ma vanno individuate le priorità dei lavori e soprattutto l'allocazione del budget di spesa.

Ti faccio un esempio che spiega perfettamente questo concetto.

Consideriamo la sostituzione della caldaia e l'isolamento dell’involucro esterno: in generale non ha senso fare il primo intervento e poi pianificare il secondo. L’esecuzione di un cappotto termico per l’isolamento delle pareti perimetrali e del tetto fa si che l’edificio sia meno energivoro, cioè che serva meno combustibile per riscaldarlo e meno energia elettrica per raffreddarlo.

Se in quello stesso edificio mi trovo a dover cambiare la caldaia, ha più senso cambiarla dopo aver migliorato l’involucro, perché potrò installarne una di potenza inferiore: mi costa di meno e consuma di meno!

A questo punto ti dovresti chiedere anche:

  • meglio intervenire sull'isolamento del tetto o sulla sostituzione degli infissi?
  • meglio istallare dei pannelli fotovoltaici o il solare termico?
  • investo meglio i miei soldi in un determinato modo o in un altro?

Ma tu e i tuoi coinquilini siete in grado di rispondere, oltre che qualitativamente, anche quantitativamente? Ossia, sapete come ottenere il giusto compromesso tra i vari interventi?

 

5. Non tutti i proprietari hanno la disponibilità economica: non è facile per tutti affrontare il pagamento di grosse somme, da versare in tempi brevi. È possibile finanziare i lavori condominiali?

Alla fine della fiera, diciamoci la verità, chiunque vorrebbe abitare in una casa migliore e più bella. È inutile che ci prendiamo in giro. Non esiste persona al mondo, che potendo scegliere, preferirebbe abitare in uno stabile fatiscente, umido, freddo e con tutti i problemi che una costruzione con oltre 30 anni può avere (in realtà ci sono edifici con oltre 50 anni che non hanno ancora ricevuto un minimo di manutenzione!).

 

Il problema principale, dunque, è che le persone spesso non hanno i soldi per sostenere l'intervento di risanamento.

 

Ma finalmente posso darti una buona notizia.

 

L'intervento di riqualificazione energetica può essere finanziato a costi praticamente nulli!

 

La maggior parte dei proprietari di case, ma spesso anche molti amministratori di condominio, non sa che esistono anche validi strumenti per finanziare un progetto di risanamento energetico.

Le ESCO (Energy Service Company) sono società che effettuano interventi finalizzati a migliorare l'efficienza energetica, assumendo su di sé il rischio dell'iniziativa e liberando il cliente finale da ogni onere organizzativo e di investimento. I risparmi economici ottenuti vengono condivisi fra la ESCO ed il Cliente finale (condominio) con diverse tipologie di accordo commerciale.

In pratica alla fine del lavoro di riqualificazione energetica, la differenza tra la bolletta energetica prima e dopo l'intervento migliorativo, spetta alla ESCO in toto o pro-quota fino alla fine del periodo di contratto previsto.

Ma esistono anche società finanziarie che hanno messo a punto innovativi strumenti finanziari pensati in partnership con importanti Istituti di Credito che consentono ai condomìni che necessitano di interventi di manutenzione straordinaria di ottenere finanziamenti fino a 5-8 anni, anche a tasso zero per il condominio e le famiglie, e nessuna garanzia fidejussoria.

Ora, osserva una cosa importante. Se una società privata è disposta a mettere dei soldi su un condominio (in cui nessun suo socio risiede), vuol dire che compiere un'operazione di risanamento energetico è un vero e proprio investimento! C'è un profitto, c'è un ritorno di denaro.

Il tuo vantaggio è quello di poter usufruire dei benefici a costo zero. Non poco!

  

Se sei un condòmino e il tuo condominio ha in previsione degli interventi di riqualificazione/ristrutturazione comunica questa opportunità al tuo amministratore, e fammi contattare ai recapiti indicati.

 

In conclusione...

Ciò che deve rimanerti in mente alla fine di questa chiacchierata è che devi consultare un esperto di efficientamento energetico se vuoi ottenere risultati validi e duraturi per il tuo condominio, se vuoi sapere come ottenere un finanziamento su tutta l'operazione a costo zero e soprattutto se non vuoi che il tuo capitale immobilizzato (la tua casa) diventi in brevissimo tempo qualcosa che non vale più niente.

Ora, se stai pensando che tu sei solo uno tra tutti i condòmini che devono prima capire l'utilità di un intervento e poi convincersene che “è cosa buona e giusta”, fai una cosa semplice:

 

Condividi o invia anche a loro questo articolo. Se non hanno l'email o non usano internet, stampalo e faglielo leggere! wink

 

Poi deciderete insieme. Non serve litigare nelle assemblee di condominio. In realtà l'obiettivo di tutti è proprio quello di ottenere un condominio migliore.

 

Leggi anche questo articolo correlato:

Come finanziare i lavori condominiali di ristrutturazione e riqualificazione energetica --->

 

 

Commenti   

0 # S.85 2016-07-22 08:13
Buongiorno, avrei bisogno di un chiarimento.
Abito in una casa indipendente con 3 appartamenti, dove non è presente un amministratore.
Una delle vicine ha deciso di chiedere al padrone di casa l'installazione di acquedotti indipendenti per ripartire al giusto i consumi (prima abbiamo sempre diviso l'importo totale per il n. dei membri delle famiglie).
Ieri è venuto il padrone con l'idraulico e pare debbano spaccare in casa perché troppo vecchia e non sa nemmeno come sia costruito l'impianto idraulico.
Anche i lavori per mettere questi 3 acquedotti comporterebbero il fatto di far spaccare nel giardino al piano di sotto e nei bagni.
Dato che nè io nè la signora di sotto siamo d'accordo e vogliamo resti tutto così, siamo obbligate a far fare questo lavoro inutile?
Io mi sono trasferita pochi mesi fa e ho ristrutturato completamente il bagno, ora che me lo vengano a spaccare non se ne parla.
Nessuno ci ha chiesto niente, ha deciso da sola!
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0 # Laura Coppo 2016-08-04 11:10
Salve S.,

innanzitutto, mi pare di capire che siate in affitto visto che parlate di 'padrone di casa'. In tal caso tutte le spese straordinarie vengono sostenute da lui e non dagli affittuari.

Secondariamente, i consumi dovrebbero essere ripartiti in millesimi e non secondo il numero di proprietà.

Infine, per quanto siate soltanto tre unità, per effettuare lavori straordinari dovreste comunque incontrarvi, discuterne e votare con la maggioranza di legge.

Non credo possa essere imposto nulla, se non ne deriva un problema di sicurezza o di urgenza ad esempio, ma nel caso abbia necessità di maggiori chiarimenti dovrebbe rivolgersi ad una figura specializzata in materia.

Saluti Laura.
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-1 # margherita 2016-07-07 15:15
Buongiorno Architetto vorrei sapere come faccio a tutelarmi (se devo o meno scrivere lettera avvocato) dato che nel mio condominio , per ristrutturare tetto e facciate) si richiede un finanziamento al quale io non voglio partecipare. Verserò la cifra completa ma voglio esser legalmente sicuro che se poi ci saranno problemi per i morosi ciò non ricada anche sulla mia proprietà.
Grazie mille del consiglio e della sua disponibilità,
Margherita
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0 # Laura Coppo 2016-07-16 18:10
Salve Margherita,

il caso singolo va discusso direttamente con l'amministratore, ritengo, che Le potrà fornire tutte le informazioni del caso. Non credo davvero sia necessario un avvocato... ;-)

Saluti Laura
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0 # Aldo Mariconda 2016-05-16 09:54
Mi sembra che manchi l'ipotesi di lavori necessari su parti comuni che rechino danni prevalentemente ad un appartamento di un condomino - esempio: muri bagnati per carenza griondaie e pluviali e intonaci vecchi - ma non siano voluti dalla maggioranza del condominio (nel caso specifico di 3 condomini).
Lavori urgenti sono quelli più drammatici, tipo caduta tegole o di intonaco sui passanti e simili. Quindi il caso non rientra in questa fattispecie.
Non vi è nulla da fare, se non pagarsi direttamente i lavori previa autorizzazione dell'assemblea condominiale?
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0 # Laura Coppo 2016-07-16 18:07
Salve Aldo,

nel caso di lavori urgenti, perchè minacciano proprietà o addirittura persone, l'amministratore deve venire interpellato di urgenza e può anche intervenire senza il passaggio in assemblea.
Ovvio che poi la spesa, riguardando parti comuni, dovrà essere poi sostenuta dal condominio.

Saluti Laura
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+1 # Massimo 2016-05-15 00:13
Tutte palle per far guadagnare gli addetti ai lavori... Io non farò entrare nessuno nel mio appartamento x far mettere le valvole... Amministratrice . brutta razza amministratori imbroglioni e ci guadagnano.... Pensa di cambiare caldaia xhe di CV e vetusts... Ma se funziona che senso ha... Io mi stacco dal riscaldamento centralizzato e non entra nessuno in casa mia... La proprietà privata e off litit. Che può fare il condominio?
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+1 # Laura Coppo 2016-07-16 18:05
Salve Massimo,

le opzioni sono appunto queste: o ha un riscaldamento autonomo, oppure Le consiglio di installare la contabilizzazione del calore perchè probabilemnte le potrebbe addirittura portare dei vantaggi economici, perchè la spesa del riscaldamento verrà appunto contabilizzata sull'effettivo consumo e non più ripartita in millesimi.

Veda Lei comunque... Saluti Laura
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0 # sebastiano corsico 2016-05-03 11:05
desidero porre il seguente quesito:se ristrutturo casa,quali sono le opere che concorrono a far sì che varino i millesimi di mia pertinenza?Grazie per quanto mi si vorrà rispondere.
sebastiano corsico
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0 # Laura Coppo 2016-07-16 18:01
Salve Sebastiano,

ritengo che i millesimi di proprietà non cambino, anche se ristruttura casa. Non sono direttamente collegati.
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-2 # Sig Pablo 2016-04-29 11:36
Ciao,

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-1 # Anto 2016-04-23 10:53
Salve, in pratica abito in una casa su due piani di 4 proprietari, costruita più di 50 anni fa e dove ognuno ha fatto sempre quello che ha voluto senza aver mai stipulato un condominio. Io abito al piano inferiore con l'ingresso indipendente. Ogni qualvolta l'inquilino sovrastante dal mio lato ha avuto problemi con il tetto ho partecipato alle relative spese. Adesso l'inquilino del lato opposto vorrebbe rifare tutto il tetto e vuole interessare tutti. La domanda è : Perchè dovrei pagare adesso dopo che da una vita tutti siamo stati singoli proprietari e senza alcun condomino? Preciso che tutti gli infissi sono diversi uno dall'altro, le inferriate dei balconi...ecc. Desidero capire come è la legge in materia. Grazie.
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-1 # Laura Coppo 2016-05-07 12:29
Salve Anto,

non è mai stato costituito un condominio, ma potete sempre rimediare. E soprattutto, vi mancano le tabelle per il riparto delle spese (finora avrete fatto una divisione bonaria, immagino).

Proceda su questa linea, intanto, non è mia materia specifica in quanto non seguo il campo dell'amministrazione di condominio.

Saluti Laura
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0 # michela 2016-04-18 21:04
BuoMasera, vorrei chiederle delle informazioni. Recentemente ho comprato un appartamento su una palazzina di 4 locali. Non abbiamo terrazzi . Il mio appartamento è in 2 piani quello superiore è mansardato e ha volevo ricavare un terrazzo a tasca . Premetto che il mio appartamento è centrale. Per cui confino con altre due persone. La costruzione risale al agli anni 90 . Ci sono problemi nella domanda o secondo lei mi diranno che non è possibile per la variazione dei carichi? (Non penso che esistano i calcoli sismici come richiesto dalla normativa 2008 )
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0 # Laura Coppo 2016-05-07 12:25
Salve Michela,

non credo sia né un'operazione impossibile, né che possa ledere l'edificio, innanzitutto.
Ma deve essere progettato e trattandosi di un edificio condominiale (non è sola) deve essere autorizzata anche dagli altri proprietari.

Saluti Laura
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0 # Alberto 2016-04-15 08:10
Salve,
un preventivo per lavori di ammodernamento e manutenzione ascensore è stato approvato dall'assemblea condominiale. Dopo circa 10 gg, prima della raccolta quote, la totalità dei condomini hanno ripensato la decisione presa in assemblea ed hanno deciso per una sostituzione totale dell'ascensore con una spesa maggiore. L'amministratore, il cui mandato è in scadenza, sostiene che non si puo' ritornare indietro nella decisione assembleare adducendo motivi di impegni già presi nei confronti del fornuitore. Come agire? Grazie, distinti saluti.
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+2 # Francesco 2016-04-03 19:55
buonasera,
ho un negozio e da anni non vernicio la serranda, nell'ultima assemblea i condòmini autorizzano l'amministratore a provvedere alla verniciatura della serranda entro il 30 giugno p.v. per "degrado estetico all'edificio", Può il condominio imporre ad un condòmino di sostenere dei costi che riguardano la proprietà privata (la serranda) dato che la stessa fa parte della facciata principale dell'edificio? E' lecita questa procedura? Grazie per la risposta che gentilmente vorrà produrre.
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-1 # Fabiana 2016-03-31 07:09
Salve Laura, gentilmente vorrei sapere se un condomino possa rifiutarsi di pagare spese di semplice abbellimento tipo riverniciare la palazzina esternamente ed interno scale semplicemente xche non piace più il colore..dato che non ha ne' crepe ne' danno di alcun tipo! Un NS amico amministratore dice che anche se c'è una maggioranza di assemblea..se i lavori non sono strutturali e di conservazione necessaria ma solo estetici senza essere realmente necessari chi non è da'accordo non può essere obbligato a partecipare alle spese suddette. E' così?
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0 # Laura Coppo 2016-04-03 19:36
Salve Fabiana,

non è mia materia l'amministrazione di condominio, quindi credo che le convenga consultare il vostro amministratore per questa particolare domanda.

Normalmente, per qualsiasi lavoro straordinario, su parti comuni, va fatta apposita delibera. La maggioranza decide se e come va eseguito il lavoro.
C'è la possibilità di impugnare la delibera (entro un tempo tecnico), ma mi risulta non ci sia la possibilità di decidere se pagare o meno una volta che la delibera diventa esecutiva.

Mi ripeto comunque, non è la mia materia specifica.
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+1 # sergio 2016-03-29 16:22
Salve ho chiesto agli altri 15 condomini se fossero d'accordo per una riqualificazione del Condominio.A parole diversi sono favorevoli ma ..in sostanza..Si tratta di fare un nuovo impianto citofonico perché l'attuale è mal funzionante , di aggiungere una telecamera per la sorveglianza a quelle giù esistenti e di ripulire androne , con posa in opera di elementi che impediscono il degrado (ad esempio marmo che riprende il pavimento) . Devo chiedere assemblea straordinaria visto che in quella imminente non è stato posta all'Ordine del Giorno? In base alla Legeg di stabilità 2016 son tutti lavori di ordinaria amministrazione e straordinari che usufruiscono del 65€ detrazioen Irpef. e' corretto? Grazie
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0 # Laura Coppo 2016-04-03 19:32
Salve Sergio,

non mi risulta che lavori di questo tipo si possano detrarre al 65%, detrazione dedicata al risparmio energetico.
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+1 # Paola 2016-03-17 03:36
Avrei gentilmente bisogno di una risposta. Abito in un alloggio mansardato al decimo piano. Causa infiltrazioni dal cornicione sono stati fatti lavori. È stata staccata tenda dal cornicione e risisistemata. Fin qui tutto bene. Sotto la tenda c'è un tettuccio che ripara. È venuto chi l'ha messo e alla fine dei lavori ho dovuto pagare 300 euro. Tra l'altro nn mi è stato detto niente prima. È normale? Motivo xk nn fa parte del cornicione. Ma se l'ho dovuto far riparare è causa le infiltrazioni
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+1 # Laura Coppo 2016-03-20 20:50
Salve Paola,

credo sia indispensabile chiedere spiegazioni all'amministratore, visto che non è un intervento richiesto da Lei, ma dal condominio.
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0 # Alessandra 2016-03-06 13:27
Salve, il precedente amministratore non ha pagato la ditta che ha fatto i lavori delle scale soldi che tutti i condomini hanno versato quindi dopo un ingiunzione di pagamento abbiamo dovuto riversare le quote per pagare la ditta, il nuovo amministratore sostiene che la spesa va ripartita con la tabella delle scale mentre i condomini dei piani alti al contrario con la tabella dei millesimi io vorrei sapere se c'è una legge che dica effettivamente come va ripartita questa spesa
Grazie
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0 # Laura Coppo 2016-03-20 20:40
Salve Alessandra,

Non è la mia materia specifica. Di solito è proprio l'amministratore che dipana il dubbio, facendo redigere da un tecnico le tabelle millesimali. Se esiste gia una tabella apposita per le scale....
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0 # Micaela 2016-02-27 07:44
Buongiorno,vorrei un consiglio.Abito in una casa(non condominio)a due piani e io risiedono nell'appartamento al pian terreno. Ora tra me e l'altro proprietario cera un'accordo verbale che consisteva nel fatto che io mi occupato dei lavori di ristrutturazione della strada per accedere alla casa,e lui si occupava del rinsanamento del tetto.Ora nonostante che io per i lavori fatti non gli abbia mai chiesto nulla,lui mi chiede una parte per eseguire i lavori sul tetto.Le mie domande sono:sono obbligata a contribuite,anche se lui non lo ha fatto?C'e'una premessa da fare,lui per accedere all'abitazione ha il solo diritto di passaggio a piedi, non con auto o altri mezzi (ricordo infatti che non si tratta di un condominio),ma nonostante cio lui era obbligato a contribuire agli oneri per la ristrutturazione della strada?La ringrazio in anticipo.
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0 # Laura Coppo 2016-03-04 09:46
Micaela,
io purtroppo faccio l'architetto e sulle questioni che riguardano accordi tra le parti sono la persona meno competente per esprimere giudizi.

Quello che posso dirle è che in mancanza di accordi scritti, il tetto è considerata parte comune di un edificio e quindi tutti i proprietari sono chiamati a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Se avevate altri accordi, e questi sono stati disattesi, dovrà chiedere la consulenza di un avvocato. Mi spiace non poterle essere di aiuto.
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0 # grazia 2016-02-15 11:56
buongiorno avrei bisogno di un parere
ho una casa di proprietà in uno stabile composto da 4 appartamenti. non abbiamo costituito un condominio e le spese di manutenzione ordinaria vengono divisi bonariamente in 4. Adesso dobbiamo fare la manutenzione straordinaria per l'ascensore e vorremmo usufruire della detrazione fiscale. La ditta che dovrà effettuare i lavori dice che non possiamo usufruire della detrazione in quanto non si è costituito il condominio. tale informazione è esatta?? Grazie per la sua gentile disponibilità
Grazia
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+1 # Laura Coppo 2016-02-15 12:46
http://www.condominioweb.com/le-detrazioni-fiscali-in-caso-di-condominio-minimo.12186
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-1 # Michele 2016-02-10 14:12
Buongiorno, risulto essere inquilino di un appartamento al terzo ed ultimo piano. Iniziano i lavori sul tetto e l'amministratrice ci avverte che dobbiamo lasciare le nostre case per motivi di sicurezza per un periodo non meglio specificato di 3-4 mesi.....Chi paga le mie spese di affitto di un altro appartamento? I mobili in questo appartamento sono tutti di mia proprieta'. Chi mi garantisce la "messa in sicurezza"?
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0 # Laura Coppo 2016-02-15 12:48
Salve Michele,
la sua domanda va oltre le mie competenze tecniche...
dovrebbe sentire un avvocato
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-2 # Angela 2016-01-18 20:26
Salve vorrei un grosso consiglio abito in un condominio Nel quale da molti anni nn si eseguono lavori manutenzione di dell edificio.La conseguenza piu evidente e'la mancanza di intonaco sulle facciate dell edificio e crepe sullo stesso.Il mio appartamento e' situato ad angolo del perimento e quindi esposta sui due lati con la conseguenza che mi ritrovo che mi ritrovo la muffa in casa che oltre a causarmi
ai danni della saluta mi sta rovinando la mobilia. Alle riunioni di condominio per la scelta della ditta nn si raggiunge mai il numero legale. Volevo chiederle come posso fare per obbligare i condonimi ai lavori anche in considerazione del fatto che ho in casa mio figlio di tre mesi. I
E possibile anche effettuare denunce, se si in che modo? La ringrazio anticipatamente.
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0 # Laura Coppo 2016-02-15 12:51
Buongiorno Angela,
mi space per la sua situazione, ma gli accordi tra condomini esulano dalle mie competenze. Mi occupo di come poter migliorare gli edifici, non di come far eseguire i lavori.

Più che scrivere numerosi articoli sui benefici di una riqualificazione energetica, non posso...
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+1 # Francesco 2016-02-25 11:54
Salve, mi permetto di risponderle perchè mi sono trovato e mi trovo nella stessa situazione. Occorre fare causa al condominio ed obbligarli ad eseguire i lavori straordinari. Si parte prima con una lettera dell'avvocato, poi si va dal giudice che ordinerà perizia di CTU, poi ci sarà un parere del giudice ad eseguire i lavori (se riterrà vi sia la necessità), se il condominio non farà nulla si va in causa. se vince la causa le rifondono le spese della causa ma non ancora le spese sostenute inizialmente. se il condominio non agisce ancora... le farò sapere perchè io sono arrivato fino a qui. Per fare tutto questo ci vogliono soldi, e non pochi... e non siamo ancora alla fine!
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+2 # lia 2016-01-11 12:52
Buongiorno. Abito vicino al centro storico e quindi in città. Nel condominio in cui abito siamo tutti affittuari. Ci è stato comunicato 5-6 mesi fa l'inizio della ristrutturazione dell'intero fabbricato e di quello confinante e del cortile interno, chiedendoci di avere pazienza per i lievi disagi; durata prevista dell'intervento: 30 mesi.
I lavori sono iniziati a metà novembre e la situazione è invivibile per rumore, vibrazioni e polveri nocive ovunque. Possiamo chiedere il rispetto delle norme dei cantieri e la riduzione del canone? Cosa possiamo fare per tutelare la ns. vita?

Abbiamo tutti contratto 4+4, ci sono fam con bambini, annziani e quindi persone che vivono in casa tutto il giorno.

Grazie in anticipo per l'attenzione,

Lia Gastaldello
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-1 # Laura Coppo 2016-02-15 12:53
Salve Lia,
certamente devono essere rispettate tutte le norme di legge. Se ritenete che così non fosse, convocate un perito e fate verificare. Per il resto non posso esprimere nessun parere, in quanto non conosco la situazione dei lavori. Spiacente.
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0 # simone 2015-12-21 15:57
Buongiorno gentile architetto..
Di recente nel mio condominio e stato rifatto il tetto, che era di quelli vecchi in amianto.
Lei ha parlato di riqualificazione energetica e non so se questo rientra tra questi lavori anche se direi di no..
Io sono sempre stato contrario a questi lavori, sia perché vorremmo vendere la casa sia per la cifra (quasi 20mila..) con la quale potevamo sistemarci altre cose sicuramente più importanti, ma a detta di mia madre si è deciso per maggioranza e così deve essere.
Quello che voglio chiederle è: se uno non può permettersi di sostenere certe spese, perché non hai soldi o perché quelli sono i suoi risparmi di una vita e preferisce spenderseli in altro modo, non esiste una legge che lo tutela o che lo agevoli?
In sintesi: è possibile che uno per via delle decisioni prese dagli altri si ritrovi a sborsare certe cifre e se quella cifra è tutto quello che ha può solo subire?

Grazie in anticipo
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0 # Laura Coppo 2016-01-10 18:37
Salve Simone,
In condominio si decide secondo le regole dell'assemblea.
Quello che le posso suggerire è di informarsi sulle agevolazioni fiscali legate allo smaltimento dell'amianto.

Saluti Laura
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0 # Massimiliano 2015-12-19 10:48
Buongiorno architetto; le volevo cortesemente chiedere un parere: abito in condominio ed all'appartamento sottostante, stanno eseguendo lavori di ristrutturazione; al momento attuale (e da circa 20 giorni) il suddetto appartamento non è dotato di infissi esterni in quanto rimossi nell'attesa di montare quelli nuovi; ora comprenderà che questa situazione comporta una notevole diminuzione della temperatura interna nel mio appartamento; ergo, la domanda è: il proprietario di questo appartamento, in attesa che vengano montati i nuovi infissi, è obbligato in qualche modo ad apporre provvisoriamente alla base delle finestre qualche materiale di protezione dalle intemperie (che so, tipo inceratine trasparenti o quant'altro), in modo da evitare che il freddo si propaghi il meno possibile nel mio appartamento sovrastante? Grazie anticipatamente per la risposta.
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+1 # Laura Coppo 2015-12-20 22:14
Salve Massimiliano,

ritengo che il freddo che puó avvertire a pavimento dipenda maggiormente dal fatto che l'appartamento non è riscaldato, piuttosto che dall'assenza o presenza di teli di protezione. Cambierebbe poco, mi creda.

Le auguro che il disagio si risolva presto. Continui a seguirmi!
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0 # Franca 2015-12-07 10:02
Salve nel palazzo in cui abito ( non sono proprietaria dell'appartamento) i lavori d manutenzione e ristrutturazione sono in atto da 4 mesi e pare che x completarli ne debbano passare altri 2/3. Ciò mi sta portando solo disagi ....serrande e tapparelle sempre chiuse poiché muratori passano d continuo e x attutire i rumori del martello pneumatico. .x quest ultimo motivo mal d testa già dalle prime ore del mattino ke a volte m spinge a dover andar via e a ricorrere a antidolorifici! In più poiché i proprietari del pianoterra hanno "minacciato" d chiedere risarcimenti se avessero trovato danni o altro nelle loro proprietà, solo questo lato del condominio è stato rivestito con teli bianchi che m tolgono luce e " aria"! Quindi nei festivi se apro tutte le finestre sono comunque in ombra e devo sempre accendere la luce. Posso avere qualche agevolazione x l 'affitto o devo pagare lo stesso importo nonostante i disagi notevoli? ? Grazie
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0 # Laura Coppo 2015-12-08 09:25
Salve Franca,

la gestione dei lavori (e delle inevitabili controindicazioni degli stessi) è particolamente complicata nei condomini, perchè ci sono tante persone che vi abitano, con esigenze e orari completamente diversi.

Innanzitutto, per limitare i disagi, di solito viene fatta una programmazione degli interventi in modo da intervenire a zone: 7 mesi di impalcatura, convengo con Lei, sono molti, ma immagino che il tutto sia stato oggetto di preventiva organizzazione e, in assemblea magari, anche preventivamente comunicato.

La richiesta danni deve essere supportata da dati: ad esempio, si può chiedere danni se si manifestato crepe nei muri, che prima del canitere non c'erano. Danni "morali" o "fisici" non sono il mio campo specifico, dovrebbe rivolgersi ad un legale.

Di sicuro può manifestare il suo disappunto se, ad esempio, non vengono rispettati gli orari prestabiliti in cui si può far rumore oppure se non vengono rispettati i tempi di cantiere e quindi il permanere delle impalcature.
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0 # anna 2015-12-03 20:47
buonasera, vi spiego il mio caso in un condominio abbiamo deciso in maggioranza di eseguire la coibendazione alle facciate esterne ma essendo due immobili diversi con perimetro delle facciate di mq diverse l'amministratore ha ripartito le spese per millesi di proprietà di cui i condomini con perimetro inferiore vanno a pagare il cappotto termico ai condomini che hanno un perimetro maggiore. Non mi sembra giusto che la spesa sia ripartita per millesimi ma dovrebbe essere ripartita per costo privato per i relativi mq di ogni appartamento. Come mi dovrei comportare e se c'è un articolo di legge che mi dia ragione. Grazie
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0 # Laura Coppo 2015-12-04 13:08
Salve Anna,

la materia della ripartizione della spesa è più materia di amministrazione, ed in particolare del suo amministratore visto che solo lui può conoscere la specificità del condominio.

Le posso solo dire che il cappotto sulle facciate è un'opera sulle parti comuni e come tutte le spese straordinarie è ripartito in base ai millesimi di competenza di quella parte.
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+1 # giorgio 2015-11-27 11:44
Buongiorno, stavo leggendo il vostro blog, e ho pensato di chiederle anche io una domanda. Sono un condomine e nel nostro palazzo, stanno decidendo di sostituire la caldaia dell'impianto centralizzato e rifare una parte di attico solare. Per la caldaia sono d'accordo anche io, ma il pezzo dell'attico a me non compete visto che fa tetto di un condomine e io abitando al primo piano ma non sotto la parte lesa quindi dovrei pagare una parte anche io? Per quanto riguarda la caldaia ho fatto fare dei preventivi su Edilnet.it che costerebbero un po meno di quelli della ditta dell'amministratore perchè l'amministratore non vuole prenderli in considerazione? Grazie anticipatamente per la risposta
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+1 # Laura Coppo 2015-11-29 18:01
Salve Giorgio,

tutti i lavori nelle parti comuni competono a tutti i condomini. Ovviamente, l'impianto centralizzato rientra tra questi.

Per quanto riguarda il lastrico solare e i preventivi, deve chiedere chiarimenti al suo amministratore: il lastrico è anche tetto dell'edificio ed è comune? Oppure è privato, cioè di esclusiva pertinenza di alcuni condomini? In ogni caso, la tabella millesimale deve dare indicazione di queste ripartizioni.
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0 # Ilaria 2015-11-26 10:20
Buongiorno,vorrei chiederle a chi spettano i pagamenti di lavori di ristrutturazione del palazzo,su delibera condominiale gia approvata,nel momento dell acquisto di un appartamento del relativo stabile.In questo caso io sono la parte acquirente e sono stata informata che stanno gia raccogliendo,ogni mese,una quota,su un costo attualmente preventivato.Grazie
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0 # Laura Coppo 2015-11-29 17:56
Salve Ilaria,
queste considerazioni sono più di carattere legale, che tecnico.

Di norma le spese di lavori deliberati prima della vendita spettano al precedente proprietario. Salvo accordi diversi tra le parti.

Per essere più sicura, Le consiglio di consultare un legale.
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0 # gabriele 2015-10-22 14:17
Buongiorno, le riscrivo per sapere se ha una idea di quanto possa essere maggiore un rifacimento coibentato di un condominio rispetto alla semplice facciata, preventivo di 125 mila euro per facciata, tetto e grondaie se fossero anche il 20% in più per la coibentazione credo sia più vantaggioso, altrimenti mi sembra di buttare via i 125 mila euro grazie.
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0 # Laura Coppo 2015-11-29 16:30
Salve Gabriele,

i numeri che mi scrive non sono sufficienti per avere i parametri su cui esprimere un parere.

In linea generale, se i lavori di coibentazione sono eseguiti all'interno di un cantiere, non c'è alcun dubbio che convenga farli. Il problema di solito è che si valutano solo i soldi che "escono" (la % in più di spesa) ma nessuno controlla mai di quanto si ridurrebbero le spese per capire il risparmio ottenibile.

Infine, e qui c'è molta ignoranza anche dei consulenti dei condomini, nessuno parla mai di confort: con un edificio ben isolato si vive meglio.
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+1 # Francesco 2015-10-22 12:24
Salve gradirei avere un informazione.
È stato dato l'incarico ad un'azienda per leffettuazione dei lavori di ristrutturazione del palazzo condominiale. Poiché solo dopo l'incarico ci siamo accorti chr il prezzo è molto alto. La domanda è se ei può revocare lincarico alla ditta
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0 # Laura Coppo 2015-11-29 16:26
Salve Francesco,
credo di no, a meno che non ci sia una giusta causa. Il prezzo troppo alto non è una di queste.

Spesso ci si dimentica che anche il committente (il condominio nel vostro caso) ha dei doveri nei confronti dell'appaltatore e il contratto di appalto è un rapporto che lega le due parti, con specifici doveri e responsabilità.
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0 # PAMELA 2015-09-14 10:46
Avrei un quesito da porle: stanno per iniziare dei lavori di ristrutturazione facciata e tetto nello stabile dove vivo. I riparti spese sono stati fatti SENZA considerare i giardini degli appartamenti sottostanti come posso procedere.
attendo sue
pamela
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0 # Laura Coppo 2015-10-08 11:13
Salve Pamela,

deve rivolgersi al suo amministratore per chiarire come sono stabiliti i millesimi di proprietà e il riparto della spesa.
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-1 # Cinzia 2015-09-03 23:00
Su dei lavori straordinari nn necessari se io sono impossibilitato a pagare come mi devo comportare? Grazie
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0 # Laura Coppo 2015-09-13 14:54
Salve Cinzia,

credo che parlare apertamente in assemblea e valutare sistemi alternativi di finanziamento possano essere una soluzione per affrontare delle spese straordinarie.

Rispondo a Lei, ma vale anche per tutti quelli che hanno commentato in precedenza, che i lavori straordinari che migliorando le condizioni del fabbricato (magari riducendo poi le spese di riscaldamento) e rendendolo anche solo più bello è l'unico sistema per preservare e proteggere la vostra proprietà, che inevitabilmente tende a svalutarsi mano a mano che invecchia e degrada.
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-2 # paolo 2015-08-27 21:43
Buongiorno sono Paolo nel mio condominio ci sono 5 unita di cui io sono un proprietario .loro avrebbero deciso di sostituire le ringhiere delle balconate allo scopo di abbellimento della casa e di dare la tinteggiatura sempre per abbellimento della casa .ma a parer mio le balconate esistenti sono più belle di quelle nuove proposte e la tinteggiatura a me pare molto bella.ma soprattutto io non dispongo della cifra a me richiesta!come posso fare
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+1 # Laura Coppo 2015-08-27 23:12
Salve Paolo,

i lavori sulle parti comuni vengono decisi in assemblea e sono soggetti a votazione e a maggioranza.

Se il condominio delibera questi lavori, potrebbe chiedere la possibilità di attivare un finanziamento. La invito a leggere qui: http://www.lauracoppo.it/condominio/finanziamento-ristrutturazione-condominiale
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-1 # Paolo Luciano 2015-08-28 08:08
Sono ancora Paolo buongiorno sono ancora Paolo ma oltre
La parte economica,io non ho intenzione
Di far codesti lavori visto che le ringhiere
Non sono ne brutte ne malsane!
Perciò devo affrontare per forza quella spesa?
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+1 # rossetti sertgio 2015-08-19 15:35
siamo condomino 15 famiglie abbiamo rifatto facciate e tetto le volevo gentilmente chiedere di quanti anni abbiamo la garanzia .grazie rossetti
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0 # Laura Coppo 2015-08-27 23:09
Salve Sergio,
la legge prevede 2 anni, salvo la facoltà delle parti di accordarsi diversamente in sede di contratto per l'affidamento dei lavori.
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0 # Salvatore 2015-06-13 19:34
Salve vivo in uno stabile composto da 6 condomini.
condomine del piano terra ha richiesto un intervento sul cornicione dello stabile, al fine di non permettere ai volatili di 'sostare', e di conseguanza defecare, visto che gli escrementi si accumulano sul sio giardino.
Il resto dei condomini, tranne uno, sarebbe pure d'accordo a fare il tutto, ma prima vorrebbe sistemare il corpo scala, che necessita di una ristrutturazione ordinaria, cosa che invece non vuole sistemare il condomine del piano terra visto che usufruisce di un altra entrata privata, cioe' dalla strada al suo giardino.
In conclusione, il condomine del piano terra intende fare l'opera a sue spese se non si trova accordo, detraendo il tutto dalle spese condominiali, l'unico condomine che si oppone ai lavori sul tetto, invece non ne vuole sentir parlare.
Ora, dato che non esiste amministratore sterno,in questi casi come si puo risolvere la sistuazione??
Grazie
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0 # Laura Coppo 2015-06-19 14:33
Salve Salvatore,

la materia legata all'amministrazione del condominio e alla gestione delle spese non è la mia materia. Io mi occupo di ristrutturazione, non di riparto delle spese.

Credo comunque che il condomino del piano terra, se non usa mai la scala e ha accesso privato indipendente, non sia tenuto al riparto della spesa, in quanto non beneficia dell'uso della scala.

Quello che riguarda il cornicione in quanto parte del tetto dello stabile, invece, va diviso tra tutti.

Le consiglio comunque di sottoporre la questione a persona che si occupa della materia. In bocca al lupo!
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0 # ARALDO OSTI 2015-06-02 12:11
volevo sapere se vi sono dei termini in tempo x questi finanziamenti e a chi li fate condomino o amministratore, garzie
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0 # Laura Coppo 2015-06-09 22:58
Salve Araldo,

noi ci siamo già sentiti privatamente.

A beneficio di tutti, rispondo che il beneficiario del finanziamento è il condominio e non vi sono termini di tempo per la richiesta. E' possibile finanziare qualsiasi intervento su parti comuni di condominio.

Ogni situazione va comunque valutata con i referenti.

Continui a seguirmi! ;-)
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0 # ARALDO OSTI 2015-06-02 12:10
volevo sapetre se vi è un termine per chiedere questi finanziamenti :sad:
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0 # gabriele 2015-05-26 17:20
Buogniorno,
il mio condominio è costituito da 4 piani con due appartamaneti ciascuno, io sono al primo piano rialzato, è necessario fare la facciata e nuove grondaie, se ho ben capito le esco pagano di tasca loro la ristrutturazione e i condomini versano loro la differenza delle bollette pre e post intervento.. forse è troppo bello ma saprebbe indicarmi una esco di questo tipo ? io sono di Massa Carrara.
Inoltre trovandomi al piano rialzato, sotto di me ho le cantine e in inverno il pavimento risulta sempre freddo, chiederà alla prossima riunione di coibentare (penso 3 cm di polistirolo espanso) le cantine e il corridoio, crede che mi daranno il permesso anche se si dovrà intervenire nelle proprietà private? e eventualmente le spese sarebbero a esclusivo mio carico o divise tra i vari condomini?
Grazie
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0 # Laura Coppo 2015-05-27 23:06
Salve Gabriele,

Le Esco solitamente non intervengono solo per lavori di facciata, ma per quelli che riguardano anche l'impianto di riscaldamento, intervenendo nella gestione delle forniture.

Forse al suo caso può essere più utile un finanziamento diretto al condominio. Mi scriva privatamente dal form della pagina Contatti se interessato.

La zona delle cantine è privata ma il corridoio è condominiale credo: su questo l'amministratore potrà essere più preciso. In ogni caso, l'approvazione va richiesta e deliberata nel caso siano considerate parti comuni. La ripartizione delle spese segue le tabelle millesimali.
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-1 # Salvo 2015-04-09 09:54
Salve, sono il proprietario di un appartamento in uno stabile di 14 unità, visto le brutte esperienze passate con gli amministratori da un mese sono ufficialmente l'amministratore, nominato in assemblea ed ho comunicato il mio c.f. All'agenzia delle entrate.
Adesso abboamo un grosso problema il condominio ne essita di lavori urgenti peril rifacimento fi parti pericolanti, il provlema è che non abbiamo la disponibiltà economica, come posso fare per uscirne pulito dalla responsabilità di amministratore, ma naturalmente prendermela solamente per 1/14 che mi spetta? Se facciamo un assblea e metto averbale: l'amministratore fa presente, che lo stabile di lavori di sicurezza ecc ecc. I condomini si impegnano ad accantonare una cifra per eseguire i lavori ecc. Questo basterebbe ?? Grazie
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0 # Laura Coppo 2015-04-13 14:54
Buongiorno Salvo,

non mi occupo nello specifico di attività di amministrazione di condominio, per cui non Le posso rispondere nel merito della sua domanda.

Per quanto riguarda la possibilità di sostenere la spesa di lavori, che se sono urgenti e per la sicurezza di persone e cose andranno comunque affrontati, Le posso suggerire di approfondire qui: http://www.lauracoppo.it/condominio/finanziamento-ristrutturazione-condominiale
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0 # gianluca 2015-03-29 08:37
sono vedovo con figlio di 25 anni disoccupato ho una casa di proprietà in percentuale con mio figlio che è erede della mamma lavoro in una coop di servizi vogliono fare lavori di ristrutturazione della palazzina non obbligatori io non passo pagare cosa rischio? Non ho capitali
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0 # Laura Coppo 2015-04-13 14:48
Salve Gianluca,

in condominio vale quanto deciso dalla maggioranza legale in sede di assemblea condominiale.

In caso di difficoltà economiche, ci si potrebbe avvalere di strumenti finanziari come questo: http://www.lauracoppo.it/condominio/finanziamento-ristrutturazione-condominiale
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+1 # Piera 2015-03-20 20:41
Salve vivo in un condominio composto da 3 apartamenti ed un negozio.
In prattica e da anni che coninuiamo a richiedere il rifaccimento del tetto e balconi , perchè a noi che siamo al 3° piano ci entra l acqua in casa , i muri del tetto sono visivamente bagnati, idem le pareti della scala e l 'appart. del secondo piano.In più dai balconi si staccano a volte dei pezzi.I 3 propietari degli apar. siamo d'accordo, la propietaria del negozio non vuole uscire i soldi , perchè lei nn a interesse in questi lavori, tanto il locale e in affitto, e quando andiamo dal suo amministratore (perchè ha piu apartamenti la Signora) dice che lei capisce ma deve guardare gli interessi della sua cliente.
Come dovremmo procedere secondo lei?
La Ringrazio
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+1 # Laura Coppo 2015-03-23 22:11
Salve Piera,
interpelli un avvocato e proceda legalmente.

Balconi, tetto e vani scala sono tutte parti comuni e come tali sono di proprietà di tutti, non solo di chi sta all'ultimo piano.

Si ricordi che se i pezzi che si staccano causano danni a persone o cose, ne risponde tutto il condominio.
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0 # francesco 2015-01-15 14:48
Salve vivo in un condominio dove da anni dicono di rifare la facciate ma da anni non si arriva mai a una soluzione i quanto non si raggiunge mai la maggioranza in prima e seconda convocazione dell assemblea
Premetto che sono stati gia fatti lavori di messa in sicurezza.
la mia domanda e
come posso procedere per poter rifare i lavori sulla facciata
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0 # Laura Coppo 2015-01-17 14:37
Salve Francesco,

purtroppo temo che dovrà per forza passare attraverso l'approvazione assembleare. E' quello il passaggio obbligato per attivare i lavori sulle parti comuni dei condomini.

Se però il mancato rifacimento può essere un problema per la sicurezza delle persone (ad esempio, dei pezzi di intonaco che si staccano, elementi penzolanti, ecc..) può intimare un procedimento legale.

In bocca al lupo!
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0 # Roxy83 2015-03-25 12:27
Nel mio condominio non si ottiene mai la maggioranza nelle riunioni perché oltre a me in pochi vi si presentano.I pochi partecipanti vorrebbero effettuare lavori di ristrutturazione necessari in quanto il palazzo ha 60 anni,mai ristrutturato,con pezzi di cornicioni in crollo.E' possibile effettuare una denuncia ai vigili del fuoco(proposta dal nostro amministratore)?Cosa comporterà?Una volta effettuata tale denuncia occorrerà la maggioranza e gli almeno 500 millesimi per stabilire la ditta che dovrà effettuare i lavori,la nomina del direttore lavori,etc.Mi scuso per tutte queste domande,ma sono necessarie al fine di avere chiaro cosa accadrà.Il nostro capo condomino ci sta dando delle indicazioni ma abbiamo poca fiducia nei suoi riguardi per guai pregressi e non potendolo estromettere perché non vi è mai la maggioranza nelle riunioni almeno su tale argomento è necessario un altro parere.Grazie.
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+1 # Laura Coppo 2015-03-25 22:46
Buongiorno,

In generale, sull'amministratore grava il dovere di attivarsi a tutela dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio (art. 1130 del c.c.), questo a maggior ragione che si versi nei casi di atti cautelativi ed urgenti.
Il crollo di parti di edificio rientra tra questi.

L'approvazione di lavori straordinari invece e la scelta di una ditta passa attraverso una delibera assembleare con la maggioranza di legge secondo art. 1136 c.c.

Per problemi di pagamento dei lavori straordinari, La invito a leggere questo: http://www.lauracoppo.it/condominio/finanziamento-ristrutturazione-condominiale
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0 # Roxy83 2015-03-26 09:36
Siamo a conoscenza della presenza dei finanziamenti. Leggerò attentamente il suo link per conoscere come funzionano più da vicino. Grazie mille. Leggero attentamente anche gli articoli del c.c in materia....chissà se per tali decisioni basta solo 1/3 dei condomini. Altrimenti la vedo dura.Vediamo un po. Nuovamente grazie.
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0 # Marta 2014-11-27 12:09
Salve abito in un condominio di con 7 inquilini .5 abitati da proprietari mentre 2 ( il mio e un altro) siamo in affitto. Dopo anni finalmente sono iniziati i lavori di ristrutturazione delle facciate in quanto cadevano pezzi di intonaco e altro dai balconi pieni di crepe e altro. Il proprietario del mio appartamento ha praticamente detto di "rattoppare" e basta diversamente dal resto del palazzo dove stanno praticamente rifacendo tutto , non vuole nemmeno pittore i ferri che fanno parte del balcone. Posso io avvalermi in qualche modo su di lui??? Io pago un affitto abbastanza alto e credo di meritare una casa uguale altri condomini come posso fare??? La ringrazio
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-1 # Laura Coppo 2014-12-08 10:13
Salve Marta,

le spese straordinarie sono sostenute dal proprietario e in quanto tale esercita tutti i suoi diritti, anche quelli di non partecipare alla buona realizzazione dei lavori.

Certo è che se i lavori previsti sono solo "estetici" (cioè tinteggiatura e ripristini di intonaci nelle facciate) e non anche energetici (cioè esecuzione di cappotto ad esempio) non cambia nulla per Lei se i lavori vengono fatti bene o male.

Mi spiego meglio.

Se i lavori riguardassero anche l'esecuzione di un isolamento esterno o la sostituzione dei serramenti su tutta la facciata, ad esempio, e il suo padrone di casa si rifiutasse di farli, allora Lei potrebbe far valere le sue ragioni in quanto il suo appartamento consumerebbe come prima e potrebbero venirle fuori addirittura problemi di muffa che prima non c'erano.

Ma se si tratta della sola tinteggiatura, temo che non abbia argomenti solidi da portare alla sua attenzione per convincerlo.
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0 # Roberto 2014-11-11 08:49
Buongiorno a tutti, abito in un condominio di 30 appartamenti suddiviso in 5 scale sei appartamenti ogni scala , alcuni anni fa i condomini posti alle estremita' dell'edificio hanno chiesto se potevano fare inserire delle finestre nei loro bagni ciechi ( noi altri non possiamo per cui manteniamo bagni ciechi ) , i lavori sono stati autorizzati e pagati solo dai condomini terminali, adesso ritengono di avere piu' freddo e quindi chiedono al condominio di autorizzare i lavori per fare un cappotto termico solo e sempre alle estremita' del condominio. La domanda è ma dobbiamo pagare anche noi altri condomini che non siamo agli estremi del condominio
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-2 # Laura Coppo 2014-11-11 16:35
Buongiorno Roberto,

premetto innanzitutto che fare un isolamento a cappotto solo su un lato, su una parete, su una zona non è un intervento veramente risolutivo per il risparmio energetico.

Nel suo caso, se non è diversamente indicato nel regolamento del condominio, per i lavori di miglioramento energetico potrebbero deliberare i lavori la singola scala, cioè i 6 appartamenti interessati.

La delibera di un lavoro su parte comune deve per forza seguire l'iter di approvazione tramite assemblea e viene ripartita tra tutti i condòmini interessati.

Perchè non valutate di fare un cappotto e migliorare l'aspetto e preservare il valore immobiliare della vostra proprietà? Oltre che rendere la casa più confortevole...
La invito a leggere questo articolo, che forse La potrà interessare: http://www.lauracoppo.it/condominio/finanziamento-ristrutturazione-condominiale

Buona lettura! :-)
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0 # francesco 2014-10-03 19:30
Salve sig Laura ..mi scuso per ciò che le sto chiedendo ,io abito in un appartamento che fa parte di altri 5 in condomio( orizzontale.)in tutto siano in 6...noi in comunione diciamo abbiam i cornicioni, luce e acqua .adesso è successo che i primi vanno rifatti ed essendo che non è mai stato costituito un condominio adesso c'è questa urgenza soprattutto per sicurezza (sotto ce il marciapiede e si richiede occupazione suolo)ora sto avendo opposizione di alcuni "condominii "che prima si sono fatti alcuni lavori in privato senza chiedere permesso ed adesso pretendono che i lavori vengano ripartiti in eguale misura ecc ...io mi sono informato e ci vogliono i calcoli millesimali per poter capire chi pagherà meno o più ma essendo non è costituito condomio cone dovremmo fare ? questa situazione che mi sta logorando anche perché mi sto interessando io perché nessun altro lo vuol fare ma non voglio rischiare ke qualcuno si faccia del male e per evitare problemi .grazie spero possa aiutar
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0 # Laura Coppo 2014-10-14 17:00
Buongiorno Francesco,
mi scusi se non ho risposto subito ma mi era sfuggito il suo commento.

La situazione è piuttosto chiara ed occorre intervenire.

Un edificio di 6 appartamenti è un condominio a tutti gli effetti e perciò dovete per prima cosa procedere alla costituzione (CF e quanto altro serva).

Secondariamente, la costituzione dei millesimi è una procedura che regola la corretta risartizione delle spese: se poi, bonariamente e per velocizzare i tempi, decidete in comune accordo di dividere per 6, potete farlo ma non è la cosa più giusta.

I lavori di sistemazione del cornicione sono necessari e urgenti, come Lei giustamente ha detto: riguardano tutto l'edificio e vanno pagati da tutti.

Inoltre Le ricordo che tutti i proprietari hanno responsabilita civile e penale nel caso in cui ci fossero dei danni a qualcuno dovuti, ad esempio, al crollo dello stesso.

In bocca al lupo!
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0 # francesco 2015-02-04 02:23
Salve dottoressa grazie per avermi risposto ..ad oggi ancora nessuna novità e siamo al punto di partenza .ho scoperto che anche i negozi sottostanti farebbero parte del presunto condominio (senza costituzione) ..adesso io come posso andare e chiedere ai negozianti il contributo per i r8facimento cornicioni ??sono in alto mare ed ogni giorno non faccio altro che pensare al pericolo che c'è chi dice che non c'è ....
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0 # Laura Coppo 2015-02-15 14:33
Buongiorno Francesco,

i negozi sono sotto lo stesso tetto? Se la risposta è si, devono contribuire alle spese di rifacimento del cornicione.

Come precedentemente risposto, stiamo parlando di sicurezza e di quella dovrebbero essere interessati tutti, perchè tutti responsabili.
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+1 # Marino Maglionico 2014-09-14 13:26
Buongiorno, abito in un condominio di tre piani. L'inquilino dell'ultimo piano è intervenuto sul lavandino della sua proprietà con il suo idraulico di fiducia, facendo uso di prodotti acidi e di aria compressa per sturarlo, causando il riversamento di acque maleodoranti all'interno del mio appartamento sottostante.
L'acqua ha danneggiato un tappeto persiano e tutte le copriture tessili. L'indomani mattina una ditta specializzata ho provveduto a sturare tutta la colonna montante. I danni a chi sona addebitati? E il costo per l'intervento della ditta specializzata è da dividere per tutti icondomini?
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0 # Laura Coppo 2014-09-15 21:07
Salve Marino,
sinceramente queste sono questioni da porre piuttosto ad un avvocato. Eventualmente veda anche con l'amministratore se si riesce a trovare una via più veloce ed economica, verificando se ci sono coperture assicurative.
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0 # sodano michele 2014-01-23 21:32
Abito a Bari città in un immobile di mia proprietà al piano rialzato sotto il quale sono ubicati gli impianti di autoclave e centrale termica, in uno stabile di sette piani composto di sedici appartamenti simili. Da informazioni il valore commerciale del mio app.risulta inferiore dal 30% al 50% degli altri.
Si vogliono fare di ristrutturazione delle
facciate ed altro,il condominio vuole attribuire le spese secondo la tabella mill.relativo alle spese di luce e pulizia
scale.Dalla stessa, in relazione, si evince chiaramente non è stato tenuto conto del valore commerciale ne del reddito che possono produrre.
Domanda. Si può o si deve fare la tabella
mill. calcolata sul valore commerciale? E
quale tabella applicare le spese dell'autoclave, quella dell'ascensore? La ringrazio anticipatamente sperando di essere stato chiaro.
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0 # Laura Coppo 2014-01-24 10:30
Buongiorno Michele,
la sua domanda esula dalle mie competenze, in quanto entriamo nell'ambito del diritto condominiale.

Tipicamente le divisioni si fanno in millesimi, secondo determinate regole; un avvocato o un amministratore potranno darle una risposta più esaustiva.

In bocca al lupo!
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-1 # monica ciuffo 2013-10-23 00:11
ma chi nn ha soldi se nn puo' sostenere spese straordinarie,come deve fare? Io ho una situaziuone disastrosa anche e la casa e' un diritto pero' umano,possibile che nn ci sia un modo x aiutare persone come noi? Anche a me piacerebbe un palazzo bello ma se uno nn puo'..si ci son lavori anche necessari,lo so,pero' perche' nn c'e' un modo x trovare una soluzione se uno nn ha reddito alto e deve anche mangiare e pagare tutto il resto ? Penso che come me ci siano tante persone disperate in questo momento di forte crisi anche.grazie e saluti
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+1 # Laura Coppo 2013-10-23 13:02
Salve Monica,

capisco perfettamente il suo malessere, umanamente. So benissimo che in questo momento storico ci sono molte famiglie in difficoltà.

Come già risposto al sig. Luigi - commento che troverà proprio qui sotto - io posso solo cercare di fare al meglio il mio lavoro e di offrire il miglior servizio possibile per i miei clienti, piuttosto che dare un valido aiuto con alcuni consigli, qui su questo blog.

Ho scritto un nuovo articolo sul tema del finanziamento ai lavori condominiali. Purtroppo non si tratta di soldi a fondo perduto. E' però un finanziamento a tasso zero per i proprietari, in quanto gli interessi sono a carico delle ditte che lavorano nell'appalto.

Purtroppo non sta a me decidere come e quando finanziare, a chi, ecc. Io propongo degli strumenti che già esistono, per poter dare un servizio migliore. Non è tutto, ma per moltissime famiglie vuol dire tanto.

In bocca al lupo, e spero voglia continuare a leggere questo blog!
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-1 # Salvatore 2013-09-26 10:01
Salve sono proprietario di un appartamento in un condominio di 12 alloggi. In assemblea abbiamo già deliberato lavori di ristrutturazione al palazzo. Vorrei cortesemente sapere se è vero, ai fini della detrazione del 50%, che esiste una normativa che stabilisce che i lavori condominiali di ristrutturazione iniziati nel 2013, possono essere prorogati fino a giugno del 2014 e se nel contesto di questi lavori posso anche ristrutturare il mio appartamento, naturalmente accollandomi le relative spese e tutto questo considerato i tempi stretti di scadenza della legge (31/12/2013). Spero di essere stato chiaro e colgo l'occasione per porre cordiali saluti.
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0 # Laura Coppo 2013-09-26 15:11
Gentile Salvatore, in merito alle detrazioni fiscali bisogna essere precisi nei termini: se state facendo una "ristrutturazione" potete avvalervi delle detrazioni fiscali al 50% fino al 31/12/2013, se state facendo una "riqualificazione energetica" potete avvalervi delle detrazioni al 65%, che hanno durata fino al 30/06/2014. Quest'ultima data, peraltro, vale solo per lavori su parti comuni di edifici condominiali. Può leggere una spiegazione più completa nel post dedicato a tale argomento:

http://www.lauracoppo.it/la-ristrutturazione/detrazioni-fiscali-55-e-65-per-ristrutturazioni-edilizie

Per quanto riguarda la ristrutturazione del suo appartamento, può avvalersi delle detrazioni come proprietario, quindi al 50% per quello che le viene fatturato fino al 31/12/2013.
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+1 # francesco 2013-09-03 19:42
sono un proprietario in un condominio formato da un app.a piano terra due app. bilocali ed il mio ultimo piano:ho deciso autonomamente di imbiancare l'ingresso ed il vano scale. Posso chiedere il rimborso delle spese ed un piccolo compenso?
p.s. le scale erano in pessime condizioni
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+1 # Laura Coppo 2013-09-03 21:16
Gentile Francesco, un condominio di quattro appartamenti non credo sia gestito da un amministratore, che di solito convoca un'assemblea prima di fare i lavori. Nel suo caso, il buon senso direbbe che se ha deciso autonomamente, se ne è assunto anche l'onere, visto che non ha chiesto prima agli altri inquilini. Ritengo comunque che un avvocato Le potrebbe dare la risposta che cerca se, in effetti, la legge Le consente di richiedere il rimborso.
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-2 # luigi 2013-07-06 14:53
buongiorno, ha fatto un bel discorso, anke a me piacerebbe ristrutturare la facciata, ma con 500 euro di pensione al mese , famiglia di 3 persone di cui unico reddito e derivante proprio dall'invalidità del capo famiglia, quindi mi dica lei come potrei pagare. saluti
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-2 # Laura Coppo 2013-07-06 22:34
Salve Luigi,
purtroppo io non ho le soluzioni a tutti i problemi del mondo. Mi creda, non è affatto per sminuire la sua situazione, di cui umanamente mi dispiace e comprendo perfettamente il suo pensiero.

Io posso solo fare il mio lavoro nel migliore dei modi, offrendo in più un ottimo aiuto ai condòmini per evitare che siano costretti a "tirar fuori" subito tutta la cifra grazie ad un finanziamento a tasso zero.

Grazie agli incentivi fiscali, poi, il 65% dei costi può essere recuperato. E' evidente che sono soldi che si scaricano attraverso il pagamento delle tasse. Se uno non ha il reddito minimo, non ne potrà usufruire...

Ma qui non è certo colpa mia o in generale di chi mette a disposizione delle opportunità. Sono leggi dello Stato.

Le faccio un grosso in bocca al lupo per la sua situazione.
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